e편한세상 강일어반브릿지 평면도, 타입선택 전략 분석(특공 택1!?)

e편한세상 강일어반브릿지란 주제로 말씀드리려고 하는데요.

지난번 분양가와 모집공고문 내용을 중심으로 살펴보았기에 이번엔 평면도를 간략히 살펴보고 어떻게 도전하면 좋을지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

평면도가 너무나도 많습니다. 30개 가까운 평면도를 하나하나 찾아보는건 시간이 너무 많이 소요됩니다. 유튜브 등에 여러정보들이 있으니 어떤 타입이 선호도가 높을지 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

 저는 평면도 보단 어떤 자세로 도전하는게 좋을지 그리고 어느정도 지원자가 지원할지, 여러 특공 중에 뭘 쓰는게 조금이라도 나을지 등 실전 전략 위주로 살펴보고자 합니다.

먼저 e편한세상 강일어반브릿지를 검색하여 홈페이지에 접속해봅니다. 접속해서 여러정보를 보려고 하니 회원가입이 나오네요;; 빠르게 회원가입을 해서 중요한 정보만 살펴봅니다.

위 처럼 단지 정보, 개요를 살펴보면 총 593세대이며 큰 규모는 아닙니다. 하지만 이곳이 84타입과 101타입 등 중, 대형 위주이므로 59타입 등 소형 타입 비중이 꽤 있는 곳보다 대지면적이 넓은 편입니다. 59타입이 공존해 있는 곳의 경우 저 정도 대지면적이면 800세대가 훌쩍 넘습니다.

주차대수는 800대가 좀 안되니 널널한 편은 아니구요.입주예정은 24년 2월로 2년 반 정도 걸립니다.

강일어반브릿지 위치는 강일역 도보로 7~10분 거리에 위치해 있는 역세권 아파트입니다. 하남과 서울의 경계선이며 우측은 바로 하남이며 서울시 매물입니다.

작년 12월에 나왔던 힐스테이트 리슈빌강일, 올해 2월에 나왔던 고덕강일 제일풍경채와 항상 비교가 되고 예상분양가, 입지, 브랜드, 규모 모두 저마다 장단점이 있었습니다. 강일어반브릿지가 위 2개 매물에 결코 밀릴게 없습니다.

그만큼 서울매물이기도 하고 대규모택지에서 분양하는 몇 안되는 좋은 매물인만큼 뜨거웠구요. 위를 보면 알수 이듯 언급했던 강일의 세 단지 모두 특화컨셉의 단지입니다.

일반적인 아파트와 다르다는 것으로 차별화 설계를 한게 특징인데... 이러한 설계는 평면도 선호도가 매우 떨어집니다.

왜 이렇게 밀어부치는 것인지는 모르겠으나 앞으로 나올 강일지구 매물이 더 남아있다면 계속 이러한 특화설계 아파트이지 않을까 예상해봅니다.

그럼 e편한세상 강일어반브릿지 평면도, 단지배치도 등 간략히 살펴봅니다.

타입이 너무 많고 단지배치도만 보고 분석하기 매우 어렵습니다. 이곳 전체는 남서, 남동향이 아닌 정남향, 정동향, 정서향 이렇게 있는 것도 특징이네요.

우측이 남쪽이라는 것과 이 단지배치도는 일반적인 형태가 아니므로 내가 생각하는 타입을 먼저 보고 단지배치도 위치를 찾아보는게 더 효율적일것 같습니다.

 

평면도 몇개만 우선 찾아봅니다.

84A타입은 4베이 판상형으로 가장 선호도가 높은 형태입니다. 정남향도 꽤 있고 동향, 서향 일부 있습니다.
동호수 배치표를 보면 높은 층이 얼마 없습니다. 로또매물급인 만큼 당첨만 되면 뭐든 좋긴 하겠지만 기대층수는 4층 내외일듯 보입니다.

84B는 28세대로 4베이 판상형에 동배치만 보더라도 모두 정남향입니다.

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A와 차이를 못느낄 정도로 비슷하나 향이 좀더 좋네요.

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동호수 표기는 생략하나 기대층수는 3층 정도로 낮은편입니다.

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84C는 10세대로 4베이긴 하나 맞통풍이 안되는 구조입니다. 주방을 볼때 창을 유심히 봐야 하며 단지배치도만 봐도 저긴 맞통풍이 안되는 위치에 있습니다. 정서향 위치이군요.

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84D타입은 108세대로 가장 공급을 많이 하는 곳으로 4베이 판상형으로 역시나 인기도 가장 치열할 곳입니다.
A,B 평면도와 별 차이 없어 보입니다.

평면도가 너무 많아 하나씩 이미지 첨부하고 간략히 언급하는 것도 쉽지 않네요.. 유튜브 등 자료를 보시는게 낫지 않을까 합니다.

개인적으로 유튜브 바른길 부동산 영상을 추천합니다. 저 역시도 사장님을 뵈었었고 한땀한땀 정성들여 설명해주시기에 그 분 유튜브를 보시면 더 많은 도움이 되실듯합니다.

저는 타입선택, 특공택1, 지원자 예상 위주로 살펴보겠습니다. 평면도 선택, 그리고 특공 중 택 1 이 가장 중요한 부분을 차지 합니다.. 매물 선택도 그렇지만 타입선택을 하면 내가 그 타입 외는 절대 당첨이 될 수 없거니와 특공 택1 문제는 당첨확률과도 직결되는 것이기 때문에 공부 많이 하셔야 합니다.

타입선택에 대한 고민 먼저 이야기 하겠습니다.

84타입 20개, 101타입 6개입니다. 우선 이곳은 투기과열지구이며 대형평수가 아닌 84타입 20개는 모두 가점제 입니다.
그리고 이곳은 대규모택지개발지구이므로 서울시 당해 100%매물이 아닙니다.

기타경기, 인천, 서울시 2년 미만 등 수도권 모두 경쟁이 됩니다. 가점컷과 경쟁률이 높을수 밖에 없고 84타입은 9억미만이라 중도금대출이 나오며, 101타입은 9억이 넘기에 대출이 나오지 않습니다.

그럼 대출을 안받아도 되는 자금이 넉넉한 분들 중 일반공급만 가능한 분들은 대형평수를 생각하셔야 하고, 가점이 특히 낮을 수록 대형평수만을 생각할 수 밖에 없습니다.

일반공급에 60점대 중반 미만일 경우 절대 당첨이 되실수 없습니다. 그 점수 이하라면 평면도 보고 너무 고민하실 필요 없습니다.

당첨가능성이 없다는건 시간낭비와 같습니다. 그냥 패스하셔야 마음이 편합니다.

저 20개 넘는 것들 중 하나 정도 구멍타입이 나온다 할지라도 65점이상일 것입니다.

고덕강일 제일풍경채 가장 낮은 컷을 살펴보죠.

고덕강일 제일풍경채 가장 낮은 컷을 살펴보죠.

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최저 63점, 64점 일부, 65점 소량 나오긴 했지만 강일어반브릿지는 매물갯수가 더 적고 지원자는 더 몰릴것입니다.

이마저도 기타지역자 가점컷은 당해보다 높습니다.

중도금 대출이 안나오는 대형평수도 60점 중후반대 이상은 무조건 나올수 밖에 없을정도로 이 매물에 대한 관심은 매우 뜨겁습니다.

전 타입 69점 컷 이상이 나올 수 있으며 69점 보유하신 4인가족 만점자들도 상당수가 희망이 없는 예비순번을 받을 가능성이 대단히 높습니다.

그럼 특공지원자는 어떨까요?

강일어반브릿지 특공 택1? 한번 살펴보겠습니다.

특공자격이 되는(생애최초, 신혼특공, 노부모 등) 분들 또한 이곳에 당첨을 노리고 지원은 하겠지만 사실 마음을 내려놓아야 합니다.

생애최초는 말할것도 없고 노부모 특공 역시 60점 중반은 되어야 기대를 걸어볼만 하지 않을까 싶구요.. 신혼특공의 경우 대다수 타입은 3자녀 컷일 것입니다. 일부 복층 등 비인기 타입만 서울 2자녀 소수는 기회를 부여받을 것이지만 사실 매우 어렵습니다.

그렇기에 그 정도 경쟁력이 되는 분들은 타입선택에 대한 고민을 잘 하셔서 조금이라도 더 확률을 높이는 것이 맞습니다.

그 경쟁력이 안되는 생초지원자, 신혼특공 1자녀는 물론이고 기타지역 2자녀 등 이러한 분들은 아쉽지만 매우 어렵다는 걸 인지하고 마음편하게 지원하시는게 낫다 생각이 듭니다. 제가 쓴 책자에서도 이런 내용을 담았습니다.

로또 매물에 도전할때는 내가 경쟁력이 높지않을 경우 타입선택에 너무 고민할 필요는 없다구요.

이 곳 특공 지원자만 3만명 가까이는 될 것이라 봅니다. 3만명 중 특공 당첨자는 2백명 남짓입니다.

상위 1%내에 들어가는 스펙이어야 가능성이 생기는 것이며 혹은 랜덤 추첨이라 할지라도 당첨확률 1%가 안되는 것이죠.

선호타입을과 비선호타입은 복층 등을 선택하나 당첨될 가능성은 2배 차이가 날 수 있으나 그 차이가 0.1~0.2%차이입니다.

확률을 높이기 위해 비선호도에 넣는게 2배 정도 당첨확률을 높일 수 있다고 할수 있으나 뭘 하더라도 확률차이는 적으니까요. 여러번 낙첨되면 소위 멘탈이 날라갑니다.

이러한 로또매물은 위 특공자격으론 낙첨될 가능성이 99%이상일 것이기에 마음을 비우고 도전해야 합니다.

힐스테이트 리슈빌보단 고덕강일 제일풍경채가 최근이며, 지원자가 더 많았으니 아래 결과데이터를 참고하면 타입선택을 하는데 조금은 도움이 될 것 같습니다.

고덕강일 제일풍경채는 2만 1천명 정도 특공지원을 했습니다. 물론 기록에 나와있지 않은 기관추천자는 광탈자는 제외했습니다.


이러한 고덕강일 제일풍경채 지원자 숫자만 보면 이것보다 1억은 낮게 나온 이편한세상 강일어반브릿지는 더 많은 지원자가 몰릴것을 예상하셔야 합니다.

신특과 생초 중 택1을 하는 분들은 경쟁률을 보고 예측하시면 안되고 본인의 자녀수에 맞게 택1을 하셔야겠죠?

생초 경쟁률이 신특지원자보다 2배는 높다고 신특으로 가시면 기존에 낮았던 확률이었지만 그 선택은 거의 0에 수렴할 것입니다.

다자녀 특공의 경우도 마찬가지입니다. 이 곳은 기존 다자녀 85점의 고스펙인 분들도 대다수 낙첨될게 유력합니다.

85점 중에서 나이가 비교적 많은 분만 경쟁력이 있지 않을까 생각하며, 그 경쟁력이 아니라면 사실 경쟁률이 높은 생초가 나을 수 밖에 없습니다. 물론 여러 특공 중 택1이 가능한 분들에 해당되는 내용이며 본인이 신특무자녀 등 쓸수 밖에 없을 경우라도 그걸 활용하셔야 합니다.

일반공급은 84타입에 가점이 안되면 넣을 필요가 전혀 없지만 특공자격으로는 스펙이 낮던 관계없이 당첨될 확률은 꼭 있으니까 도전은 해보셔야 합니다.

반면, 서울 당해 2자녀 정도 경쟁력이 있는 분들, 기타지역 3자녀 등 신특도전자, 노부모 60점대 초중반, 다자녀 특공 85점, 일반가점 69점 등 이러한 분들은 정말 눈치싸움, 그리고 내 경쟁력 보다 높은 사람들은 어느타입을 선택할까? 란 많은 고민을 하셔야 합니다. 

저 역시도 컨설팅 하는 초기에 고덕강일 제일풍경채 신특2자녀로 당첨되신 분 타입선택을 도와 드려 어렵지 않게(?) 한번에 당첨되긴 했으나...그마저도 쉽지 않았습니다.

 내 경쟁력이 어느정도 있다면 좀 더 신중히 고민하고 도전해야만 합니다. 그래야지만 쉽지 않은 경쟁을 내 스펙으로도 뚫어낼 수 있습니다.

저는 지원하려는 분들 상황에 맞는 청약전략을 세워드리고 있습니다. 어떻게 하면 현 상황에서 내 경쟁력 대비 가장 이상적인 전략이 무엇인지,  자금, 스펙, 상황, 목표, 직장과의 거리 등을 고려하여 1:1 맞춤식 컨설팅을 하고 있습니다. 이러한 컨설팅이 꼭 필요하고 간절한 분만 진지하게 생각해보시기 바라며 아래링크를 참고해주세요.

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