더샵 일산 엘로이 오피스텔 청약 (도전?!투자?)

더샵 일산 엘로이란 주제로 말씀드리려고 하는데요. 일반적인 아파트 청약이 아니기에 해당 내용분석은 생략하는게 맞으나 제가 고양시 거주자이기에 한번 살펴보려 합니다. 일반적인 청약통장이 필요한 청약이 아니지만 청약홈에서도 더샵 일산엘로이가 분양일정이 나와있기때문에 한번 살펴보려합니다.

위처럼 일산엘로이는 1,2,3단지로 나뉘어있습니다. 1,3단지는 세대수가 741세대로 같고 2단지는 494세대로 되어 있습니다. 가장 중요한 분양가를 살펴볼까요??

일반적인 오피스텔 84타입의 경우 7억후반대로 되어 있으며 펜트하우스 등은 30억원대 그리고 더 큰 대형팬트하우스는 50억에 육박합니다.

​몇 주전에 더샵 일산 엘로이 예상분양가가 6~8억이라고 했을때에도 많은 이슈가 있었는데. 예상 분양가의 거의 최고수준으로 올려둔것 같습니다...

 

만약에 1년전에 분양했다면 5~6억선이지 않았을까요? 2년전에 분양했다면 5억선이었을것이구요...

​그만큼 최근 3기신도시 추정 분양가도 그렇고 요즘에는 부르는게 값일 정도로 베짱이 분양을 하고 있습니다. 오피스텔 84는 아파트로 따지면 59타입입니다. 25평형이란 말인데 오피스텔 기준 평당 3000만원이 훌쩍넘어갑니다. 가격은 모두 구매자 부담이 되겠네요...

​일반청약처럼 통장을 쓰거나 재당첨제한 등이 걸리지 않고 선당첨 후 고민을 해도 되는 분양매물이기에 완판은 되겠지만 그 이후에는 어떻게 될지는 알수 없습니다. 고양시 뿐 아니라 기타지역에서도 관심을 가질만한 곳은 맞지만... 저도 유사한 오피스텔(아파텔)을 정리해본 입장에서 고개가 갸웃거리는 매물인것 같습니다.

공고문 내용을 살펴보겠습니다. 

일반청약처럼 거주자 우선배정매물이 있습니다.  공고일 기준 고양시이며 20%우선배정입니다.

전매제한이 1년이라고 나오는것 같네요... 1년뒤에는 집값이 지금과 비슷할지 그때야 말로 최고점일지, 조정을 받고 있을지는 아무도 명확하게 예측하기 어렵습니다. P가 붙을지는 분양가 부분이 중요하겠지요.

분양가 일정 등 내용인데 대지비+건축비+부가세까지 나와있습니다. 부가세는 원래 안나와 있는데...일반적인 청약과 다르네요. 대지비도 생각보다 높긴한데 건축비가 너무과하네요... 정말 너무나도 과합니다. 그 건축비에 대한 부가세 10%역시 따로 표기되어 있어 납부하는 부분이구요.

계약금은 10%로 계약시 3500, 4000만원 필요하고 나머지를 또 납부합니다. 층수별로 금액이 다른건 일반청약과도 같지만..

한층 한층 마다 다르네요. 저층세대는 5백만원정도 고층으로 갈수록 4백, 3백, 2백, 1백 정도 증가합니다. 중도금과 잔금은 일반청약과 유사합니다.

청약신청금이 있는데 일반타입은 3백, 펜트하우스는 2천만원이군요. 나머지 발코니 확장비 등은 오피스텔이라 없지만 유상옵션 등 붙는 금액들도 많이 있으니 살펴보셔야할것입니다.

​더샵 일산 엘로이 평면도는 분석하기 보단 그림만 첨부합니다.

단지 배치도&평면도

타 오피스텔(원흥 푸르지오)과 비교를 한번해보려 합니다.

제가 아파텔 원흥역 푸르지오(구. 푸르지오시티)를 보유하고 있다가 청약에 당첨되고 계약금때문에 이 아파텔을 정리한 시점이 1년전입니다. 저희가 청약을 넣었던 시점은 집값이 요동치던 시점도 아니었고 청약에 관심이 있던 시점이 아니였을때 지원했고.. 84타입이 그 당시 12:1 정도 경쟁률을 기록했습니다.

​당시에도 내집마련이 필요한 사람들은 거의 없고 오로지 투기세력, 선당후곰을 생각하던 분들 위주였죠.

분양 몇 개월전 삼송역 인근 삼송역힐스테이트(오피스텔)이 성공적으로 분양했고 프리미엄도 많이 붙는다는 이야기를 듣고 그 가격보다 5천이상 높은가격에 분양해서 논란이 많았습니다. 원흥역과 삼송역의 입지는 삼송역이 압승이거든요..
삼송역 힐스테이트는 분양가도 저렴했던지라 꾸준이 몇천 p가 붙고 원흥역 푸르지오와 삼송역이편한세상3차(비슷한 시기 분양)는 꾸준히 마이너스 p를 기록했습니다. 

2년 반동안 마이너스 p였다가 2020년 초부터 프리미엄이 붙었습니다. 프리미엄이 붙은게 입주시기가 다가오니 해당 매물의 가치를 인정받아서가 아니라... 집값이 계속꿈틀거리기 시작했고 2019년 12월 이후 6~9억원대 아파트가 급등하기 시작했던 때이고, 임대차 3법이 터짐에 따라 1년 전 몇억대 프리미엄이 일시에 붙었습니다.

​ 당시 84타입 로얄동 최고층기준이 5억부근이었고 저층은 4억 정도였구요. (이곳 역시 한 층 당 170만원 정도의 차이가 있었습니다)

이곳 더샵일산엘로이는 84기준(아파트 25평형) 저층이 6억 6천대 고층이 7억후반대입니다. 평당 3천이 훌쩍넘는 곳은 서울 등 입지적으로 가치가 높은 곳 외 없습니다.

1주내로 나올 고덕강일 e편한세상도 84타입 기준 9억 언더로 나올게 분명하며 평당 25~2600선으로 나오지 않을까 싶은데... 아무리 입지나 가치적으로 보았을때 이곳도 괜찮은 곳이란 생각은 드나 이 금액대로 나온것은 일반서민들에게 있어 너무 가혹하지 않나 생각이 드네요.

투자로 갖고 가실 분들은 거의 없지 않을까 하는 걱정이 듭니다. 그만큼 부담스럽다는 점을 제 개인적인 의견을 전달합니다.'

 

저는 청약전문가로 활동하며 위처럼 오피스텔 청약관련 상담은 하지 않습니다. 1:1 맞춤형 상담, 청약전략이 꼭 필요한 분은 아래 링크를 참고해주세요. 

 

http://pf.kakao.com/_qBfHK

청약홈 1대1 전문가