3기신도시 사전청약과 신혼희망타운의 허와 실

올해 7월 즉 다음달 부터 인천계양을 시작으로 곳의 3기신도시에 대한 사전청약이 진행될 계획입니다. 3기신도시 사전청약에는 신혼희망타운이 거의 절반정도 들어서며 여러 임대아파트들도 같이 진행이 됩니다. 이제 몇일 남지 않았기에 3기신도시 관련 국토교통부의 홍보 영상도 올라오고 많은 분들의 관심속에 선을 보일 예정입니다.

 

아직까지도 많은 분들은 3기신도시에 대한 기대와 내집마련에 대한 갈망으로 여러 유튜브 영상과 개인적인 공부를 통해서 알아보고 있는 상황입니다. 그렇기에 이번에는 3기신도시 그리고 신혼희망타운에 대한 허와 실에 대해 거침없이 제 의견을 이야기 해보고자 합니다.

 

저는 여러 글을 많이 작성했으며 제가 쓴 책자 중에 3기신도시에 대한 부분을 마지막 목차에 집중적으로 다뤘습니다.

제가 쓴 책자의 목차만 가져와보면 아래와 같습니다.

당시 글을 작성하였을때는 21년도 1~2월 경이었으며 최근 국토부 장관 교체이후 4월말에 한번 수정을 했지만, 3기신도시 및 신혼희망타운에 대한 제 개인적인 생각과 예상은 변함이 없습니다. 결론부터 말씀드리자면 3기신도시 하나만 믿고 이곳에 초점을 맞추시면 절대 안된다는 점 부터 미리 말씀드리겠습니다.

 

이제 막 청약에 입문해서 공부하는 분들과 (예비)신혼부부 등에게 3기신도시는 매력적인 곳인지??

 : 절반은 해당이 되고 절반은 해당이 안될것이라 봅니다. 우선 3기신도시 당첨가능성이 희박한게 아니라 전혀 가능성조차 없는데 3기신도시 해당지역으로 이사하시는 분들도 상당히 많이 있습니다. 내가 이곳에 당첨이 될 수 있는지를 알려면 자격요건과 당첨자 선정방식에 대한 정확한 이해가 있어야 합니다. 추후에 본청약때 민간분양이 나온다면 가능성이 있을 수 있다만 대다수 사전청약을 접수하기 위해 그래도 해당지역에 거주하면 당첨이 될 확률이 높아지는 것으로 생각하고 많이들 이사를 고려합니다. 이건 잘못된 전략입니다. 이러한 것도 상황을 잘 살펴보면서 고려해야하는 전략이지 주소지를 옮겨놓는다고 해서 확률이 많이 올라가거나 당첨이 유력해지는게 절대 아닙니다.

 

그리고 예비나 신혼부부들에게 있어 사전청약 혹은 신혼희망타운 등이 아이러니하게도 그들에게 있어 그들만을 위한 매력적인 보금자리가 대다수 아닙니다. 지금 40~50대들은 왜 이제막 결혼하는 예비신혼 또는 신혼부부인 즉 20대후반 30대에게 많은 혜택을 주느냐고 거센 항의가 있습니다. 실상은 3기신도시 혹은 신혼희망타운에 대해 잘 아는 분들은 이런 소리 하시면 안됩니다. 신혼희망타운의 경우는 전용면적 60이하로만 짓는 수익공유형 주택입니다. 전용면적 60이하일지라도 대다수 46타입과 55타입 위주로만 나옵니다. 평형수로 따진다면 20평형, 24평형 정도 밖에 안되는 셈이죠. 

 

신혼희망타운에 당첨되는 대다수는 운이 좋아 추첨제 등으로 당첨되는 2인가구 들도 있지만 대다수 가점이 높아야지만 당첨되는 최소 3인가족, 4인가족이 많습니다. 일반적인 민간분양 청약시 분양가가 매우 비싼 서울을 제외하고 대다수 수도권, 지방 모두 2인가족이상은 대다수 84타입만을 선호합니다. 아무리 스몰라이프라 할지라도 59타입 밑은 자금력이 너무나도 부족한 경우가 아니라면 쳐다도 안봅니다. 그런데 55타입 정도에 3인 4인가족이 살만한 보금자리라고 보시나요? 그리고 더더욱 문제인 것은 이것도 분양가도 만만치 않은데 수익공유형입니다. 자녀, 대출기간 등에 따라 추후에 전매기간제한/실거주의무기간을 만족시킨 이후에 정리한다하더라도 양도차액에 대한 차익을 환수해줘야 합니다. 꽤나 많은 분들이 이러한 사실을 모르고 있습니다.

3기신도시 계획은? 

 

아래는 3기신도시에 대한 물량과 신혼희망타운의 호수를 나타낸 것인데 수도권 좋은 입지는 신혼희망타운 중심이죠

 

 

위례, 성남, 과천, 부천 등 입지가 좋은 곳은 대다수 신혼희망타운 중심이죠? 왜 정부는 이런 많은 분들에게 눈살을 찌푸리는 신혼희망타운 위주로 3기신도시를 계획하고 있는 것일까요?

 

1. 호수를 맞춰야 한다는 점

 

먼저 공급갯수를 맞춰야 한다는 점입니다. 몇 만호를 공급하겠다! 이런 정부의 발표에서 말한데로 호수를 맞춰야 하기 때문입니다. 신혼희망타운은 대다수 46타입과 55타입 위주로 짓기에 일반적인 아파트 최소 59~84타입등으로 짓는것보다 1.5배이상 더 많은 숫자를 채울 수 있습니다. 사전에 치밀하게 몇만호를 공급하겠다고 광고를 했기에 그 숫자를 맞추기 위해 가급적이면 신혼희망타운 또는 임대주택 위주로 짓고 있는 것입니다. 결국 눈속임이었다 볼수 있습니다.

 

2. 이익환수를 해야한다는 점

 

입지가 좋은 곳에 일반적인 아파트를 공급하게 된다면 분양가 등을 높게 받을 수 있겠지만 결국 입주하는 사람들의 이익이 커지기에 이는 신혼희망타운이라는 이익환수시스템으로 계획을 한 것입니다.

 

이 두가지는 제가 생각하는 것이며 여러가지를 고려할때 결국 3기신도시는 철저하게 몇년전부터 사람들이 주장한 주택공급을 늘려달라는 요구에 대한 하나의 정치적인 활용도로 설정된 회유적인 정책에 불과하다고 생각합니다.

 

 

3기신도시 일반공급과 특별공급은?

 

임대분양과 신혼희망타운을 제외하고 일반공급은 15%선이라고 봐야하며 당해거주자든 아니든 지역에 따라 다르겠지만 최소 1천만원 후반대 혹은 기타지역자로 분류될 경우 2천만원 이상의 통장 인정금액이 필요할 수 있습니다. 즉 특공자격이 안되는 분들에겐 3기신도시는 현재 생각할 필요가 전혀 없습니다. 이사를 한다고 달라지는게 없단 의미이구요.

 

특별공급 역시도 이사를 한다고 확률이 조금은 올라갈 수 있을뿐 유력한 스펙이 아니라면 절대 만만치 않습니다. 유력한 스펙이라면 적어도 신혼특공 13점중 최소 11점이상, 다자녀 및 노부모 특공의 경우 1천만원 중반대 인정금액이 있어야 하지 않을까 생각합니다. 당해거주자가 아니더라도 특공자격이 되면 확률적으로 조금 떨어질 뿐이지 당해거주자를 100%로 우선하는 지역이 아닌만큼 기회는 충분합니다. 미세하게 높은 확률을 위해 이사까지 고려하는 것은 잘못된 계획이라 생각합니다. 앞서 말한 당첨에 유리한 그 정도 스펙이라면, 그러한 분들이 3기신도시를 도전하는 것보다 인근 3기신도시 외 여러 민간분양 중심으로 매력적인 곳을 살펴보는게 훨씬 더 가치있다는 것이 제 개인적인 의견입니다. 3기신도시는 분양가 뿐만 아니라 입주시기 등 여러 리스크가 늘 존재한다는 점을 아셔야 합니다.

 

 

마무리

 

3기신도시는 많은분들께 분명 기회가 될 수 있으나 도전을 하는 분들께 희망고문 혹은 정부의 포장된 껍데기에 불과할 수 있습니다. 

 

3기신도시의 실체는 많은 사람들에게 희망적인 정책인 척 하면서 결국은 정부의 이득과 정치적으로 활용했다는 측면을 간과할 수 없습니다. 애초에 저는 3기신도시가 추후에 3기신도시가 대다수 임대아파트나 이익환수가 될 수 있다고 여러번 이야기하며 기회가 왔을때 민간분양이나 일반공공분양 중심으로 살펴보면서 3기신도시는 하나의 또 다른 고려대상으로 생각하는게 좋다고 여러번 강조했습니다.

 

분명 3기신도시 사전청약때는 수많은 사람들이 도전하고 관심을 끌테지만 3기신도시를 고려하는 분들은 절대로 3기신도시에 대한 환상을 생각하지 마시고 3기신도시의 실상에 대해 명확히 공부하면서 접근하시기 바랍니다.

 

3기신도시 사전청약은 공공분양입니다. 그 중 신혼희망타운 등 본청약 민간분양이 몇년뒤 나오기 전까지는 공공분양이므로 공공분양의 여러가지 제약적인 부분과 자격요건 당첨자 선정방식 등 하나씩 모두 체크하시면서 고려는 하시되 절대로 우선적으로 생각하신다면 무조건 내집마련과 내가 생각한 당첨에 대한 환상은 무너질 것이라 확신하기에 조금 더 청약에 대한 정확한 이해를 하신 뒤 접근하셨으면 좋겠습니다.

 

저는 청약상담, 청약전문가로 활동하고 있으며 청약상담 1:1청약 컨설팅을 합니다.

 

청약에 도전하는 분의 상황에 맞게 가장 좋은 전략은 어떤것인지 앞으로 어떻게 도전하면 내 상황에서 가장 이상적인 전략으로 당첨될 확률을 높일 수 있을 것인지에 대한 것을 컨설팅을 하고 있습니다. 청약에 대해 진지하게 접근해서 이상적인 방향을 알고 싶다고 생각하시는 분만 연락주시기 바랍니다.

 

http://pf.kakao.com/_qBfHK