래미안 원베일리 분양가와 중도금대출? 커트라인은 과연?

래미안 원베일리는 6/7(월) 모집공고가 나왔습니다. 이번에는 래미안 원베일리 작년부터 HUG가 제시한 분양가와 조합원들이 제시한 분양가를 두고 말들이 많았던 대단지입니다. 래미안 원베일리의 개요는 아래와 같습니다.

청약홈에 나와있는 공급규모를 보시면 안되고

 

전체새대 수 중 조합원을 제외한 공급하는 물량만 청약홈에 표기됩니다.

 

즉 3천세대에 가까운 매머드급 단지로 주변 인근은 모두 주거벨트로 구성되어 있습니다.

 

입지에 한강 및 학군 모두 말할것도 없죠?

래미안 원베일리 분양가는 아래와 같으며..84타입이 공급하지 않기에 84타입 기준이 아닌 74타입(30평형)기준 17억원대군요. 가장 규모가 작은 46A타입이 2개인데 9억이 넘어 중도금대출 불가입니다. 초화화급 분양매물인것은 확실합니다.

아마 모든 타입이 입주시 시세 15억이 넘는건 당연하기에 주택담보대출도 현 기준으로선 불가입니다. 전 타입 신혼특공, 생애최초 뿐만 아니라 다자녀, 노부모 특별공급 물량또한 없습니다. 오로지 일반공급만 224세대를 공급합니다.

그럼 모집공고 중 중요내용을 살펴보겠습니다.
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전매제한은 민간분양임에도 10년제한이며, 
3년의 기간동안 해당 주택에 거주하여야 한다고 되어 있습니다.

실거주 3년이란 의미죠! 민간분양이 확실함에도 이와 같은 제한은 앞으로도 계속있을 것입니다.
서울에서 최근 핫했던 고덕강일제일풍경채가 마지막으로 꼼수 전세를 단기적으로 내놓을 수 있었죠 지금은 안됩니다.


중도금대출도 안되고 추후 주택담보대출도 불가능하다고 봐야 하기에 풀 자금이 되는 분 중에서 실거주까지 가능하고 입주하고도 7년 정도는 더 후에 처분해야 하는 분이 도전해야 하는 매물입니다.

위는 래미안 원베일리 분양가 계약금, 중도금, 잔금 등 내용과 대지비/건축비에 대한 내용입니다. 대지비가 역시나 어마어마합니다.  84타입이 아닌 74타입 기준 대지비만 12억원대입니다. 대지비만 해도 수도권에 분양하는 74타입 대지비가 아닌 분양가의 3배이기도 합니다.

건축비가 저 정도면 평균보다 높은 수준이긴 한데 대지비와 비교하니 저렴해보이네요. 제가 컨설팅할때 많이 활용하는 북수원자이의 분양가는 84기준 6억초반이었고 74타입의 대지비는 1억원이 채 안되었고 건축비만 래미안 원베일리와 비슷합니다. 이런 곳도 정말 드문 케이스인데 래미안원베일리는 북수원자이 대지비의 10배가 훌쩍 넘습니다.

 

래미안 원베일리 가점컷? 예상??

 

래미안 원베일리 가점컷/커트라인 예상은 어렵죠? 그렇지만 아주 단순히 계산해 보겠습니다.

중도금 대출 등 모든것을 자기납부를 해야 하나 한번에 10억대가 있어야 하는 것이 아니며 4~5개월마다 1억원대 준비하면 되니 이곳 경쟁률과 커트라인/가점컷이 낮을리는 없을것 같습니다. 9억이 넘어 중도금 대출이 안나오는 곳이 드물긴 하지만 너무나도 이슈가 많은 곳이고 중도금 대출이 안나오더라도 서울 고급아파트에 무주택자로 분류되어 월세/전세 사는 분들이 이러한 로또 입지급 자리를 놓칠리는 없을 것입니다.

 

즉 서울 괜찮은 매물에 흔히 볼 수 있는 가점컷이 나올 수 밖에 없을 것 같습니다.  저는 항상 데이터를 찾아보고 예상을 하는데....9억이 넘는 분양가로 나온 매물이 많이 없고 1년전에 나온 매물과 비교하려면 그때 청약시장과 지금은 전혀 다른것이기에 1여년 전 데이터를 비교하긴 무리가 있어 보입니다.

그래서 청약붐이 지금과 비슷했던 2월의 고덕강일 제일풍경채 101타입만 보면...

2.18 모집공고가 나온 고덕강일 제일풍경채의 101타입은 10억이 넘었기에 중도금 대출이 불가죠? 이곳에 지원한 분들의 숫자는 4.5만명이 훌쩍 넘었고  그 중 서울 해당지역거주자는 2.5만명이 훌쩍 넘었습니다.

이 중 1주택자와 64점대 이하(3인가족 만점)의 가점자를 제외하구요... 65점자 이상 고점자들이 1%라 단순히 계산해 볼때, 이번 래미안 원베일리에도 그 정도는 된다고 하면 250명입니다. 래미안 원베일리가 224세대를 공급하니 거의 비슷한 숫자네요. 65점자 이상은 그 정도는 되지 않을까 단순 예측해봅니다.

물론 어디까지나 신빙성이 없는 임의로 숫자를 맞추어 본 것이지만 비교할 만한 잣대가 없고 2세대에 불과한 46타입은 50점 후반대 가점컷이 나올 수 있겠지만 일반적인 서민들 기준으로 저 금액을 어디서 감당할 수 있을까라고 생각하는 분들이 많죠? 하지만 생각치 못한 고가점자면서 자금이 넉넉한 분들은 의외로 많습니다.  1천세대 등을 공급하지 않는 이상 가점커트라인은 현 시점에선 분명 낮게 나오긴 어려울 것 같습니다. 구멍타입 등은 분명 있을것이나 흔히 보는 60점대 후반컷도 나와서 많은 분들을 놀라게 하지 않을까 하는 걱정이 됩니다.

 

 

 

저는 맞춤형 청약컨설팅을 하고 있으며 주로 데이터를 기준으로 도전자 분 기준으로 확률 예상 등을 하고 지원자에게 바른 방향과 당첨이 될 수 있는 여러가지를 설명드리며 전략을 제시하고 있습니다.

 

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