3기신도시 사전청약 분양가 및 3기신도시 가치에 대한 의견

3기신도시 사전청약 분양가 및 3기신도시 가치에 대한 의견

올해 7월부터 인천계양을 시작으로 6곳의 3기신도시에 대한 사전청약이 진행될 계획입니다. 몇일 전 7월부터 3만 200가구가 사전청약을 진행한다는 기사가 나왔으며 대다수의 3기신도시의 입지적 가치는 분명 있습니다.. 그만큼 해당 시에 살고 있는 사람뿐 아니라 수도권이 아닌 지방에 거주하는 사람까지도 3기신도시에 대해 관심이 많습니다. 3기신도시를 생각하고 있는 분이면 내가 당첨이 가능한지 우선 살펴보아야 합니다. 대다수가 본인이 3기신도시 당첨이 가능한지 등을 잘 모르면서 고려하고 있는 분이 많습니다.

• 나 자신을 알라

질문자의 절반은 모르는 사실입니다. 자신이 당첨가능한 것인지 잘 모르고 이곳을 염두해 두는분이 많죠. 3기신도시는 100%가점제라고 사전에 발표되었습니다(물론 바뀔순 있습니다)  사전청약은 나와봐야 알겠지만 거의 다 공공분양이라고 봐야 합니다. 민간건설사가 시행사로부터 땅을 매입하려면 사전청약은 사실상 어려울 것이기 때문입니다. 그렇다면 공공분양에서 자격요건과 당첨자 선정방식을 아셔야겠죠?

공공분양의 당첨자선정방식은 전용면적 40이하 약 18평형대 이하 아파트를 제외하고는 통장 납입인정금액이 무엇보다 중요합니다. 최소 현재 1천 후반대 또는 2천 가까이 있어야 경쟁력이 있을테니까요...그리고 사전청약 이후 추후 민간분양이 있을시 기회가 있을 수 있지만 이마저도 주택을 최근에 매도했거나 가점이 낮은 미혼자의 당첨가능성은 0에 수렴할 것입니다. 즉 특공을 쓸수 없는 분들 중 통장 납입인정 금액이 얼마 없다면 3기신도시 쳐다보실 필요 없습니다.신혼특공 등을 쓸 수 있다 해도 무자녀 또는 자녀가 2이라도 혼인신고한지 현재 4년이상 되었다면 가능성이 희박합니다.그럴 경우 당해지역으로 이사가실 필요도 없겠지요. 기타지역 특공 예비로 노리는것과 확률이 같을테니까요..

• 3기 신도시는 최후의 목표로 삼아라

3기신도시는 변수가 너무나도 많습니다. 3기신도시가 보험용으로 최후의 목표가 되어야지 최우선적으로 생각한다면 필히 내집마련의 꿈은 10여년 더 길어집니다.  3기신도시가 매력이 없다는 것이 아닌 입주기간이 정부에서 발표한 것보다 미뤄질 수 있기에 3기신도시만을 바라보진 마세요. 그보다 더 좋은 입지의 가치 있는 매물이 앞으로 족히 나올것입니다.
가장 우려스러운 것은 3기신도시는 투자가치가 떨어질 수 있습니다. 정부에서 어떻게 뒷통수?를 칠지도 모릅니다. 혹시라도 신혼희망타운 처럼 이익환수에 대한 것이 터진다면, 이익환수가 확정이 될시 장기전세가 될 수 있습니다. 그렇다면 신혼희망타운같이 일반분양처럼 가치가 낮을 수도 있습니다.

물론 모든 3기신도시는 위치적으로도 좋고 기대감이 더 있는건 사실이나 그 외 지역도 좋은 매물이면서도 합리적인 분양가 인 곳도 잘 찾아보시면 충분히 있습니다. 

괜히 브랜드 아파트가 좋고 민영아파트가 수익률이 더 높은게 아닙니다. 
기회가 있을때 잡아야 하는 것이니 1년 이상 좋은 매물에 지원해보시고 안될때 최후에 3기신도시를 도전해보시라고 권하고 싶습니다.

• 분양가가 싸게 나올것이란 생각은 버려라

엥? 정부에서 싸게 나온다고 했잖아요?? 정부의 말 신뢰 하시나요? 믿지마세요!

1~2일 전 나온 기사에도 분양가 이야기가 나오면 시세보다 싸게 나올꺼다, 시세의 70~80%가 나올것이란 말을 합니다. 그럼 지금 공공분양이 아닌 민간분양에서 분양가의 시세는 어느정도에 형성되어 있나요?? 수도권 등 많이 나오는 지역을 살펴보면 84타입 기준 인근이 7억대라고 가정할시 분양가는 5억부근에 형성됩니다. 

 

그럼 시세대비 몇%인가요? 70%아닌가요? 그런데 최근 1~3년 사이 급격하게 부풀어오른 인근의 70~80%분양가가 적절한 가격일까요? 민간분양도 그렇게 나오는데 무슨 공공분양이 70~80%가 저렴하다고 하는건가요? 즉 매력없습니다.
흔히 LH 등은 장사꾼이라 하죠. 바보가 아니라면 장기전세화가 된다하더라도 국민을 위해 싸게 내놓지 않아요

앞서 언급했듯 자금의 여유가 없기에 당장 청약에 관심을 두기 어렵고 3기신도시가 나온다면 그때 생각해야겠다는 분이 많이 있습니다. 하지만 절대 싸게 나오지 않을 것이라 확신합니다. 최근 공공분양 하는 위례, 신혼희망타운 등을 보세요. 나름 괜찮은 입지의 공공분양, 신혼희망타운 등 모두 평당 2천을 훌쩍 넘어 분양을 합니다.
최근 과천 신혼희망타운 타입당 1천만원 나왔죠? 59타입이 5.9억 기준이면 84타입은 8.4억 나오네요.. 이보단 저렴히 나오리라 보나 3기신도시 중 상위입지인 과천, 하남 등 평당 2천 이하로 나올 것이라 보시나요? 84기준 평당 2천으로 나와도 6.8억, 59기준으로 5억 내외인데 이렇게 나오기도 어렵습니다.  사실 이 금액도 현재 분양가가 부담스러워 청약에 도전하지 않고 3기신도시를 바라보신다면 현 시세를 잘 모르시는 분일테구요. 그 외 조금 입지가 떨어지는 3기신도시라 하더라도 많이들 선호하는 84타입기준 4억대 초중반에 분양하는건 어려울 것이라 봅니다.  주변에 잘 찾아보면 조금 입지적으로 가치는 떨어져도 저렴한 일반분양 많이 있습니다.

• 위장전입과 부적격을 조심하라.

청약의 조건은 굉장히 까다롭습니다. 더군다나 청약전쟁이 과열되고 있는 정부의 규제가 가속화 될수록 당첨가능성을 높이고자 위장전입을 하려는 움직임이 많이 보입니다. 더군다나 자신의 위치, 당첨확률을 모른체 3기신도시를 노리는 분들은 무작정 전입신고부터 하려 하기에 각종 위장전입, 동거 등이 늘어나고 있습니다. 동거는 거주기간만 채울뿐 3기신도시는 공공분양이면서도 가점제라 동거인이 청약하지 못합니다. 위장전입하고 당첨될 경우 당첨뒤 취소는 물론이고 3천만원 이하 벌금 10년 자격박탈입니다.  형사고발 대상이며 카드내역 뿐 아니라 각종 감시 대상이기에 다른곳도 아니고 3기신도시기에 특히 조심하셔야 합니다. 

최근에 고시원 등에 위장전입이 문의가 늘고 있다는 기사도 나왔죠? 누구일까요? 대다수 3기신도시를 위한 203040 대가 아닐까요?? 다 막힐 수 있습니다. 이 부분도 사전청약이고 정부에서 적극밀고 있는 프로젝트이기에 부정/비리가 나올시 갑자기 확 바뀔수가 있는것입니다.  장기전세화가 되어도 3기신도시를 원하는 분일 경우, 이사하려거든 안전하게 전세/월세 얻어 이사하세요. 이사하기 전 당첨가능성을 확인하시고 이사하셔야 합니다. 그리고 무엇보다도 적격여부를 꼭 사전에 검토하시고 접근하시기 바랍니다.

내가 당첨될 확률을 분석하는 것도 중요하지만 내가 가점을 잘못 계산하거나 신혼특공, 다자녀점수, 노부모 특공, 생애최초 등등 소득조건이 넘어 안되는 경우, 세대전체가 무주택이어야 하는데 분양권을 소지한 경우, 소형저가 주택(특공, 공공 미적용)이 있는건 무주택 인정된다고 생각한다면.. 모두 안됩니다.
공공분양은 민간분양과는 달리 까다로운 요소가 많습니다. 그만큼 부적격 요지가 상당히 많구요. 이를 캐치하지 못하고 3기 신도시만을 노리는 경우 너무나도 힘듭니다. 

• 또 속지말자

마지막으로...잘 생각해보세요. 정부에서는 지금 과도하게 부풀어진 집값을 조금이라도 잡을 의지가 1이라도 있다면....3기신도시에 대해 명확히 값싸게 분양한다는 것을 밝히고 계속 공급을 늘릴 수 있는 방안을 연구해야하며 3기신도시의 매력, 사전청약과 본 청약 및 입주 등 전반적인 가이드라인을 제시해야 해야죠? 그러면서 지금 영끌해 거금의 대출을 받아 집을 매수하지 말고 3기 신도시 등 공급량을 늘려 수요자들에게 기회를 줄테니 기다려라고 해야 합니다.

그렇지만 지금 정부는 어떻게 하고 있나요???..... 그렇게 홍보해도 모자랄판에... 이익환수, 공공임대를 외치고 있고 온갖 규제에 집값이 전국적으로 치솟아 3기 신도시는 그 리스크가 더 커졌다고 볼 수 있습니다. 그리고 ‘21년 1월 마지막 주, “3기신도시는 예정되어 있던 시기 그대로 입주할 수 있도록 빠르게 추진중이다” 라는 기사도 많이 나오고 있습니다.
과연 그럴까요? 물론 2기 신도시 만큼은 아니겠지만 정부에서 주장한 앞으로 4년 뒤인 2025년부터 입주를 시작하려면 올해 사전청약하고 내년내로 모두 본 청약을 진행해야 합니다. 지금 민간분양 등 공사가 진행중인 곳들(공정률 5%이내)도 대다수 24년 입주가 많습니다. 그런데 아직 아무 체계도 갖추어지지 않은 곳들이 25년~26년 입주가 가능할까요?

내년 22년부터 본 청약을 하는 곳은 하나도 안나오겠죠? 그리고 사전청약 기간 내에 당해지역에 거주할 경우 사전청약 당해거주자로 지원할 수 있고이후 본 청약기간까지 2년을 채워야 당해지역 거주자로 인정한다고 했죠? 그렇기에 사전청약 기간과 본 청약 기간은 최소 2년이 되는게 유력할 것입니다. 그렇게 가정한다고 할때 본 청약이 23년 하반기~24년 상반기에 들어간다면 공사기간 감안해야겠죠? 2년내로 짓는다면 문제가 생길 수 밖에 없으니 아무리 빠른 곳도 26년 하반기 이후가 될 수 밖에 없습니다. 아직 토지 보상 등도 이뤄지지 않았죠. GTX 구축 등 교통편들도 대다수가 연기가 될 것이란건 뻔할테구요. 앞서 살펴본 이익환수, 분양가가 과연 저렴할까?, 입주시기, 현재의 부동산 시세 등을 감안할 때 3기신도시는 리스크가 너무나도 크며 희망고문이 될 우려가 큽니다.

지금껏 이 글을 읽으시는 대부분의 무주택자 분들은 정부의 말에 얼마나 많은 실망과 좌절을 경험하셨나요?그렇기에 여러분은 기회가 왔을때 도전해야 합니다. 특공지원이 가능한 분은 수도권 전체를 보고 계속 살펴보는게 최우선이며 3기신도시는 최후의 보루로 생각해야겠죠? 부디 잘 생각하시고 내 집 마련의 꿈을 실현하셨으면 좋겠습니다.