신반포메이플자이 분양가 모집공고 분석

금일 1/26(금) 신반포메이플자이 모집공고가 나왔습니다. 서울주요매물의 경우는 2~3주 전 예정분양가가 예정되고 사전에모집공고 일정을 알수 있습니다.

 

예정일정과 동일하게 금일 신반포메이플자이 모집공고가 아래처럼 나왔습니다.

​신반포메이플자이는 서초구 잠원동의 노른자땅으로 애초부터 신반포 대장단지라 불리고 있는 곳입니다.

​총 분양세대는 3307세대 대단지이며 그 중 오직 162세대만 공급합니다. 5%비율도 안되는데 95%이상이 조합원이란 의미입니다.

신반포메이플자이의 입지는 설명할 필요가 없을듯하구요.

신반포메이플자이는 2/5(월) 특별공급을 시작으로 분양에 나섭니다.

서초구 잠원동은 투기과열지역이며, 분양가상한제가 적용됩니다.

분양가상한제가 적용되기에 주변시세를 고려한다면 매력적일 것이며  실거주의무 등이 적용이 된다고 우선 생각하셔야 합니다.

둔촌주공 실거주의무 폐지 논란 등으로 말들이 많았는데 개인적으로도 투기보단 자금력이 되고 실거주가능한 분들만 청약을 하는게 맞다고 봅니다.

신반포메이플자이는 세대수에 비해 공급갯수도 아쉽지만 많은분들이 선호하는 타입이 없습니다.

​대다수 조합원들이 물량을 가지고 갔으며, 중대형평형대 저층을 포함해 모두 가져갔기에 최대평형대가 59타입 25평형대입니다.

​모집공고문을 안봐도 저 남은 59타입 소수 물량역시 저층/비로얄동일 것은 뻔합니다. 20평형 내외의 소형평수 위주로 공급합니다.

​신반포메이플자이 분양가는 59타입 기준 17억원대​입니다.

물량이 비교적 많은 49타입 22평형이 15억원 , 최소형평형  43타입 20평형이 12억원대에 형성되어 있습니다.

​청약홈에서 최근 2~3년 내에 나온 매물 중 최상위 입지와 최상위 시세차익을 자랑했던 래미안원베일리의 경우

​위처럼 74타입 30평형이 17억원대인것을 감안한다면

신반포메이플자이 59타입과 비슷한 수준이네요.

​약 2년 반 전인 21년 6월에 공고했던 래미안원베일리와의 분양가를 고려한다면  래미안원베일리가 더 매력이 있는 매물인 것은 맞습니다.

​하지만 분양가를 제외한다면 신반포메이플자이가 래미안원베일리보다 부족한 것은 없고 지금 이 분양가도 보수적인 측면에서 봤을때도 상당한 시세차익이 나는것은 확실하기에

​자금여유가 되면서 실거주가 가능은 하신분은 무조건 도전하셔야 할 것입니다.

​위처럼 메이플자이 조감도만 봐도 럭셔리 합니다.

최상위 매물임에도 확실합니다.

http://www.xi.co.kr

위의 홈페이지에 접속해 사업개요, 메이플자이 평면도, 계약관련 내용들 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

신반포메이플자이 모집공고문을 간단히 살펴보겠습니다.

신반포메이플자이 모집공고

2024000033 메이플자이 입주자모집공고문.pdf

1.87MB

 이곳 서초구는 규제가 완화된 것이 적용되지 않습니다.

즉 투기과열지역이며 재당첨 10년의 제한을 받습니다.

투기과열지역이기 때문에 비규제지역과 달리 신혼특공, 다자녀 등을 제외하면 세대주요건이 있습니다.

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1순위 일반공급 역시 세대주만이 지원가능합니다. 통장도 대다수 12개월이 아닌 24개월이구요. 투기과열지역이기 때문입니다.

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위 중요한 내용이 담겨있습니다. 전매는 3년, 실거주는 2년입니다. 시세차익을 고려한다면 비교적 짧은기간의 의무사항입니다.

​로또급 분양의 경우는 실거주 5년이상 넘어가는 곳들도 많은데 아무래도 주변시세 대비 비율이다보니 수억원 시세차익이지만 반값 분양은 아닌지라 전매3년, 실거주 2년으로 비교적 기간제약이 짧네요.

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  신반포메이플자이 공급금액 및 납부일정입니다.

​우선 59타입은 앞서살펴본데로 저층입니다. 2층만 남아있네요.

​계약금은 20%로 역시 분양에 자신있기에 20%로 당첨된 이후 몇주내로 2~3억을 현찰로 납부해야합니다.

대지비가 10억이 넘어가는 수준이며, 건축비는 메이플자이 이름값에 비하면 적정수준 책정된 것으로 보입니다.

분양가상한제 덕택이라 봐야겠네요.

​
위는 비규제지역이 아닌 투기과열지구에서의 1순위 당첨자 선정방식입니다.
우측을 먼저보면 기타지역자에 해당되시면 그냥 패스하세요. 당첨이 불가능합니다.

특별공급 자격이 되는 분들은 희박하지만 당첨확률이 있으니 특별공급에 지원하시되 기타지역자 중 일반공급만 자격되시는 분들 당첨이 불가능하니 기다리지 마세요.

투기과열지역이라 당해/기타지역자 1순위 접수일정이 다릅니다. 1순위 당해에서 일정마감됩니다. 

​그리고 전용면적 별로 추첨 방식의 비율이 다릅니다.

개정된지 1년넘었었는데 투기과열지역의 매물이 거의 안나왔고

59타입 이하가 거의 안나왔기에 이것을 아는 분들은 극히 적을 것으로 봅니다.

2년 전의 경우는 투기과열지역은 그냥 가점순, 추첨이 전혀 없었죠.

약 1~2년전 청약붐일때 너도나도 저가점자/1주택자가 로또급 매물에 청약이 되고 싶은데

​당첨이 불가능하니 이렇게 개선하겠다고 한것이 메이플자이에 적용된다고 생각하시면 됩니다.

그래봐야 당첨이 거의 불가능에 가까운 희박한 확률일 것입니다.

경쟁자들이 무수히 많아졌으니까요.

최근 부동산 시장의 침체로 인해 청약의 관심은 지속적으로 낮아지고 있지만

 청약규제완화로 시세차익이 확실한 매물의 경우에는 예전 청약붐이 있던 당시보다

마지막으로 발코니 확장비만 체크합니다.분양가상한제라 이정도면 선방한 것으로 봅니다.

​49타입기준 7백, 59타입 기준 1천만원 초반입니다. 43타입은 거의 최저가 수준입니다.

​
마무리

즉 청약을 하시는분들, 남들보다 청약가점이 높거나, 특공자격의 경쟁력이 높은 분들은 이런기회를 놓칠리가 없을테니

이곳에 어지간한 경쟁력 가지고선 당첨이 되기가 상당히 버거울 것입니다.

서울에서 고가아파트에서 전세/월세 살고 있는 분들 상당히 많다는 것을 인지하셔야 합니다.  


이곳에 당첨이 되려면 사실 엄청난 고스펙이어야 합니다.

2~3년전 나온 래미안 원베일리 당첨커트라인 등을 살펴보시면서 


이곳 메이플자이의 경우 59타입이 극소수며 대다수 20평내외의 타입이라 할지라도 엄청난 경쟁률/커트라인이 예상됩니다.

실거주의무와 면적이 소형이라 원베일리에서 만점통장급의 점수는 아닐테지만 70점대는 가볍게 넘길테니
사실 당첨이 대다수 불가능한 상황이므로 자금력이 되고 실거주가 가능은 한분들은
마음은 비우고 모두 도전해보시기 바랍니다.

해당 메이플자이 매물에 대한 제 의견은

분양가 대비 가치 ★★★★★

주거만족도 ★★★★ -@(소형평수라서)

 

이상입니다.