고양 장항 제일풍경채 분양가 모집공고 분석

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고양 장항 제일풍경채란 주제로 말씀드리려고 하는데요.

 

고양 장항 제일풍경채는 경기도 고양시 일산 동구 장항동에 위치해 있고 고양 장항 공공주택지구로써 고양시에 남아있는 몇 개 안되는 노른자 땅이라고 볼 수 있습니다.

공공주택지구의 경우 신도시개발이라고 생각하면 되기에 장점과 단점이 공존하는데 단점보단 장점이 더 많을 것입니다.

대표적인 특징은 분양가상한제가 적용이 되고, 면적이 일정수준을 초과할 경우 당해인 고양시 외 타 지역에서도 일부 물량을 배정한다는 점인데요..

​이번 고양 장항 제일풍경채의 경우에도 분양가상한제가 적용이되며 대규모택지개발지구에 해당됩니다.

고양 장항 제일풍경채는 총 1184세대를 공급하며 입주자 모집공고는 12/8(금)에 했고 12/18(월) 특별공급을 시작으로 진행됩니다.

대규모택지개발지구이므로 당해인 고양시가 30%우선공급,기타 경기지역이 20%, 인천, 서울의 수도권 거주자에게 나머지 50%를 공급배정합니다.

타 매물에 비해 당해인 고양시가 절대적으로 유리하진 않지만 그래도 고양시 당해가 우선권을 가진다고 보셔야 합니다. 그만큼 당해가 중요합니다.

서울 투기과열지역 외 모두 비규제지역이므로 일반공급의 경우 추첨의 비중이 절대적으로 높으며 고양 장항 풍경채의 타입은 총 3개로 84단일타입입니다.

가장 선호도가 높은 84타입으로만 구성되며, 아직 평면도를 살펴보진 않았지만 84A타입이 가장 선호하는 타입일 것으로 판단되며 84B, 84C 중 하나는 비선호타입으로 분류가 되었을 것입니다.

​그래도 서울 등 일반적인 정비사업과는 다르게 신도시인만큼 평면도는 이쁘게 나왔을 것입니다.

​분양가를 살펴봅니다.

 

고양 장항 제일풍경채 분양가는 7억초중반에 형성되어 있습니다.

​분양가상한제 지역 이란 점을 감안했을때는 조금은 아쉬운 점도 있겠지만 경쟁력이 떨어지는 분양가는 아니라 봅니다.

입주예정일은 3년뒤며, 제일건설의 경우 1군건설사로 분류되긴 어려우나 최근들어 주로 신도시 위주로 실적을 쌓은 건설사이기에 걱정안해도 될것 같습니다. 

타입에 따라서 분양가는 평당 2100~2200만원이구요.

앞쪽에 건물이 없고 남향 방향으로 한강이 있기에 상당수 한강뷰가 가능하단 장점이 있습니다.

한강 뷰가 가능하나, 남쪽과 연결하는 대교가 없고 한강 물줄기와 남쪽 김포 위주로만 보인다는 점은 약간의 아쉬움이 작용할 것 같습니다.

모든 신도시의 대표적인 약점이 대중교통, 지하철 등이 부족하나 그래도 한강뷰, 한강라이프를 즐길 수 있고

고양시에서 가장 핫한곳 중 하나인 킨텍스 주변의 인프라를 누릴 수 있다는 점은 충분한 장점으로 보입니다.

​이러한 점은 선 분양한 고양시 덕은지구와도 많은 비교가 되고 있는데, 덕은지구 역시 서울에 가장 가까운 고양시 도시개발구역입니다.

​저 역시 이곳에 거주하고 있습니다만 장점과 단점은 확실한 것 같습니다. 덕은지구는 3~4년 전에 분양하여 모두 입주를 마친 상황이며 약 3년~4년전에 분양을 했고  주상복합 아파트를 제외하고  절반은 평당 2천만원이하의 분양가로 나왔고 2곳 단지의 경우는 평당 2천만원 중반의 고분양가로 나왔습니다.

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고양 장항 제일풍경채는 덕은지구에 비해 입지적으로 아쉬움은 더 있지만 분양가 대비 크게 밀릴만한 곳은 결코 아니라 판단됩니다. 

고양 장항 제일풍경채의 모집공고문을 살펴봅니다.

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2023000623 고양 장항 제일풍경채 입주자모집공고문.pdf

1.10MB

모집공고문 첫장입니다.

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이 많은 내용을 다 보실 필요가 없다고 늘 말씀드립니다. (그림첨부 생략)

​분양가상한제지역이라  재당첨제한 기간은 10년입니다. 가장 길다고 보셔야 하기에 선당후곰 하시면 안됩니다.

비규제지역은 통장 요건 등이 동일합니다. 공공분양, 민간분양은 다르지만 민간분양은 위처럼 동일하다 보시면 되며,

​일반공급 2순위는 보실 필요가 없습니다. 기회가 안옵니다.

​
전매제한, 거주의무기간(실거주)가 있습니다. 전매는 3년이기에 3년 뒤 입주예정일이라 입주할때 등기하고 전매해야하며,

특공, 일반 모두 5년의 실거주의무가 있습니다.

이 실거주 의무는 분상제가 적용되는 곳 주변 시세대비 %이냐에 따라 기간이 다릅니다.

5년이면 긴 편에 해당됩니다. 저렴하단 뜻인데 비교대상이 킨텍스 원시티 인근 아파트로 했나봅니다.


고양 장항 제일풍경채의 분양가 표입니다.

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이 내용은 꼭 보고 분석할 줄 알아야 합니다.

​이 정도면 분양가를 비교적 잘 산정했다고 봐야할것 같습니다. 대지비가 결코 저렴하지 않았고 건축비가 과다하지 않습니다.

분상제가 아니었다면 분양가가 훨씬 높았을 것이구요. 계약금은 10%납부 후 1~2달 뒤 10% 또 납부입니다. 이 점이 부담으로 작용할 수 있지만 어떻게 보면 기회입니다. 자금이 부담되는 경쟁자가 일부 줄어들테니까요

​항상 청약은 역으로 생각해야 합니다.
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공고문 뒷 부분의 발코니 확장비가 나와있는데 매우 저렴합니다.

대다수 84타입 기준 8백만원 언더이니 분상제 덕택입니다.

평면도가 단일타입으로 3개이며 공공주택지구인만큼 평면도가 뻔할 것이라 따로 고양 장항 제일풍경채의 평면도를 분석하진 않겠습니다.

http://jh-jeil.co.kr

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위의 제일풍경채 홈페이지는 꼭 접속하여 사업개요, 평면도를 살펴보시고 고양장항 제일풍경채에 대한 평가, 지원예정자의 의견 등을 참고하여 합리적인 판단을 해보시기 바랍니다.

마무리

개인적인 평가를 하자면

분양가 대비 가치 : ★★★☆

거주만족도 : 인근 자차이용자 ★★★★ / 대중교통이용자 ★★☆

부동산 불경기라 할지라도 안전마진은 있다고 보며, 대규모택지인만큼 가치 대비 경쟁률은 꽤 높을 것이라 판단됩니다.

요즘 워낙 고분양가라 이 정도 매물은 수도권 매물 중 상위 20%이내라 봅니다.

 

이만 마무리하겠습니다.

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당해 평균 이상의 스펙(초과 소득이 아닌 신특 당해 2자녀 정도)이면 일반 60점대는 손쉽게 당첨이 되리라 보기에

​

본인의 상황과 스펙을 고려해 도전 여부, 타입 선택 여부 등은 신중히 고려하셔야 합니다.

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항상 도전하기 전에 본인 스펙과 당첨 컷 등을 예상해보며 접근하셔야

​

후회하지 않은 선택을 할 수 있습니다.