송도 힐스테이트 레이크4차 분양가, 모집공고 청약컨설팅(고분양가?!)

송도 힐스테이트 레이크 4차란 주제로 말씀드리려고 하는데요. 최근 송도에서 많은 매물이 나왔습니다.

미계약, 포기가 많이 나왔던 송도자이더스타와 9억언더가 84타입과 대형평수에도 일부 나왔던 송도아크베이, 그리고 다시 84타입에도 9억 초과했던 럭스오션sk뷰 까지 다양하게 나왔구요.

송도에서 분양이 어느정도 성공할지에 대한 기준은 9억기준입니다. 9억이 바로 중도금대출이 가능한지, 불가한지의 큰 기준이 되기 때문입니다.

송도자이더스타가 미계약, 포기가 많았 결정적인 이유는 84타입부터 시작해서 9억기준을 초과했기 때문인데요. 송도 힐스테이트레이크 4차는 어떻게 나왔는지 살펴보겠습니다.

힐스테이트 레이크송도 4차는 1319세대를 공급합니다. 2.11 모집공고를 했구요.

송도국제도시는 대규모택지개발지구로 당해 100%가 아닌 인천당해 50%우선공급, 기타지역자들에게도 50%후공급을 합니다. 인천시 당해 100%우선매물이 아닌만큼 경쟁률 등이 치열해질 수 밖에 없구요.

타입을 살펴보니 특별공급 84타입에 배정되는 물량이 있습니다.

즉 84타입까진 9억 언더라는 이야기네요. 99타입부턴 9억 초과인것을 확인할 수 있구요. 송도 특성상 초대형평수 165타입이 존재합니다.

신혼부부 비율이 20%로 가장 많은 것을 확인할 수 있네요.

송도 힐스테이트 레이크 4차 분양가는 84타입 기준 8억 후반대입니다. 9억미만이므로 특별공급이 가능하며 중도금대출이 가능하다고 볼 수 있네요.

몇일 전 나온 송도럭스오션sk뷰는 모두 9억초과였기에, 특별공급 배정이 없었지요. 고작 몇백차이도 안나지만, 청약흥행에 결정적인 요인은 9억초과인지, 미만인지가 중요합니다.

84타입의 경우 특별공급은 물론 일반공급 경쟁률, 가점컷 상당히 높게 나올 수 밖에 없습니다.

위처럼 송도 아크베이의 경우 98타입까진 9억언더였기에 압도적인 경쟁률과 높은 컷을 기록할 수 밖에 없습니다. 반면 9억초과가 되면 현저히 낮은 경쟁률과,  미혼자도 쉽게 당첨가능한 점수컷이 나오는 것이죠.

그러므로 이번 힐스테이트 레이크송도 4차의 경우도 84타입까지는 치열할 것이며,99타입부턴 경쟁률과 커트라인이 낮을것이며, 꽤 많은 물량이 포기할 상황도 생길듯하구요.

모집공고문을 살펴보겠습니다.

2022000069 힐스테이트 레이크 송도 4차 입주자모집공고문 (2).pdf

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송도 힐스테이트레이크 4차 모집공고문

송도는 투기과열지역이므로 재당첨제한기간은 10년입니다.

투기과열지구이므로 당해거주자 요건은 1년이 아닌 2년이구요, 등본상 인천거주2년이 아니면 기타지역자로 분류가 됩니다.

민간분양에서 소득요건을 보는건 생초/신특 한정이구요. 통장 종류에 따라 예치금을 충족해야하는 것은 종합저축의 경우는 당일까지만 예치금충족을 하면 됩니다.

 

이 곳 송도는 대형평수가 많기에 본인이 거주하는 지역에 따라 예치금 기준은 만족시켜둬야 합니다. 서울 거주자면 지원하고자 하는 전용면적 크기에 따라 금액대가 6백, 1천만원 등 높아지므로 유의하셔야 하구요.

전매제한 특별공급은 5년이라고 되어 있습니다. 일반공급은 소유권이전등기일 이라 되어 있구요.

입주시까지 3년반이상 걸리기에, 그리고 양도세 등 고려하면 우선은 5년 이상은 보유해야 할것으로 보이네요. 실거주 의무는 당연히 안붙구요.

공급금액 및 납부일정을 살펴봅니다.

 

계약금은 우선 10%이구요. 계약금이 20%였다면, 지원자가 많이 줄어들 수 밖에 없겠죠?

10%이므로 지원자는 꽤 많을것으로 보이구요.

대지비와 건축비를 보면, 이곳 땅값이 꽤나 비싼것을 알수 있고, 건축비도 저렴한 편은 아닙니다.

그렇다고 건축비가 말도 안되게 높게 책정된 것은 아니구요.. 건축비는 송도아크베이와 유사하게 나온것 같습니다.


입주예정시기가 타 분양단지들보단 오래걸리는 편인만큼 중도금 중 자납을 2회 추후에 해야하기에 자금을 마련하는데 있어 시간이 충분하단 것이 몇몇분에겐 장점으로 작용할 수 있을 듯 하네요.

부담스러운 분양가임은 분명하나, 대단지+1군 중 1군건설사라는 점과 송도 최상의 입지 중 하나란 점은 부정하긴 어려울것 같습니다.

송도자이더스타, 송도크리스탈오션자이, 송도럭스오션sk뷰와 어깨를 나란히 할것이구요. 송도아크베이는 주상복합이란 단점을 가지고 있는만큼 힐스테이트 레이크 4차는 분명 부담스러운 분양가이나 그만한 가치가 있다고 봅니다.

분양가와 발코니 확장비는 같이 묶어 보셔야 하구요.. 언제나 그랬듯 송도의 발코니 확장비도 상당합니다. 그리고 힐스테이트 브랜드 발코니 확장비는 항상 비쌉니다.

이곳이 송도+힐스테이트이기에 더더욱 염려는 되었는데... 그렇다고 5천만원 육박하는 발코니 확장비는 아니었네요..

 

용인, 소사 힐스테이트 등에는 모두 5천만원에 육박했지만. 송도+힐스테이트 발코니 확장비가 84기준 3천만원대인점은 그나마 평범해보이는군요.. 이곳 발코니 확장비가 비싸다고 단점으로 여기시는 분들은 잘모르시는 분이라 볼 수 있습니다.

추후에 송도 힐스테이트 레이크 4차 평면도에 대해 살펴보도록 하겠습니다.


생초vs신혼특공 택1문제

특공 자격 중 2가지 택1이 가능한 분이 상당히 많습니다. 특공 택1문제는 너무나도 중요합니다.

택1만 잘해도 당첨확률을 2배이상 끌어올릴 수가 있습니다. 흔히들 잘못알고 있는 1자녀면 생초, 2자녀면 신특이다.라고 잘못알고 계신분들이 많은데요...

매물마다 완전히 다른선택을 해야하는 경우가 많습니다.

다자녀 신특 생초 택1문제도 있을것이며, 여러가지 특공 중 택1문제는 항상 신중히 알아야하며, 당첨자를 어떻게 뽑는지와 어느정도 결과를 예상하는지에 따라 크게 달라집니다.

이곳은 대규모택지이므로 당해인 인천거주자가 조금 더 유리할 것이구요.

신혼특공 생초 택1문제에 있어선 당해 1자녀로 승부를 볼 수 있는 상황인지, 2자녀일때 승부가 될것인지 등 판단을 해야합니다.

판단의 기준은 최근 송도 매물을 기준으로 결과를 예상해보며 접근을 해야하구요..

다 오픈할 수 없지만,,, 당해일 경우는 우선소득 1자녀로는 승부를 볼 수 있겠지만,  기타지역자라면 1자녀로 신특당첨을 기대하기 어렵습니다. 그러면 신특보단 생초로 접근해야겠지요.

신특갯수가 생초갯수보다 훨씬 많기에 신특으로 가야겠다 생각한다면, 당첨자를 어떻게 뽑는지 모르는 것입니다.

그러한 모든것을 알고 접근해야하는것이 청약이며,  청약은 절대적으로 스펙이 높은자 또는 전략적으로 접근하는자가 당첨에 유리합니다.

저는 이러한 모든 부분을 고려해 1:1맞춤 컨설팅을 하고 있습니다. 어떻게 하면 현 상황에서 내 경쟁력 대비 가장 이상적인 전략이 무엇인지, 

자금, 스펙, 상황, 목표, 직장과의 거리 등을 고려하여 1:1 맞춤식 컨설팅을 하고 있기에 이러한 컨설팅이 꼭 필요로 하는 분들이라면 아래링크를 참고해주시기 바랍니다..

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