구리역 힐스테이트 분양가 모집공고 분석(1인가구 도전? 고분양가?)

힐스테이트 구리역이란 주제로 말씀드리려고 하는데요. 금일 2.17(목) 힐스테이트 구리역 모집공고를 했습니다. 이 매물은 꾸준히 연기되어 약 6개월이상 기다려왔던 매물이었구요.

오래 기다린 만큼 구리역 힐스테이트 분양가도 조금더 높게 책정되지 않았나 생각이드는데요.. 내용을 살펴보겠습니다.

위처럼 250세대를 공급합니다. 이게 세대수가 아니죠?

직방을 살펴보니...

총 565세대 중 250세대를 공급하며, 315세대 정도가 조합원 매물로 해당매물은 정비사업입니다. 정비사업은 해당지역 시 거주자를 우선적으로 배정합니다.

즉 구리시 거주자 당해 100%우선매물이구요. 그렇기 때문에 기타지역자는 1순위에서 지원조차 못할 것입니다.

특공만 도전이 가능하나, 특공 역시도 기관특공, 다자녀를 제외하곤 사실상 당첨이 매우 힘듭니다. 매우 힘들지만 도전을 해야하는것이구요. 이곳 힐스테이트 구리역에 도전하는 분들 대다수 기타지역자가 더 많을 것이기에... 3/3 기타지역자분들이 1순위에 접수하고자 하는 글들이 많이 보일텐데요...

다시 말씀드리지만 당해 100%매물에서는 기타지역자는 특공 접수 외 일반공급은 지원조차 못한다고 알고 계시면 됩니다. 이 내용을 아는 분이 청약도전자 중 절반정도 밖에 안되니 꼭 기억해두시구요.. 투기과열지구이며, 분양가상한제 지역이 아니란점도 눈여겨 봐야하구요.

민간분양 정비사업인만큼 특별공급 갯수가 일반공급 갯수와 비슷한 분포를 보이고 있네요. 생초 갯수가 적다고 여기시면 됩니다.

예전이면 7%로 신혼특공 20%와 비교해 거의 1/3 수준이었는데 지금은 그래도 생초가 10%비율이구요.

가장 중요한 분양가를 봐야겠지요? 힐스테이트 구리역 분양가는 84타입 기준 8억입니다.

​59타입과 74타입, 84타입 여러개로 나뉘어 있으며, 전 타입 평당 2400만원대로 나왔습니다. 입주예정은 2년 3개월 정도 뒤로 조금 빠른 편이라 볼수 있네요.

구리역 힐스테이트 모집공고문을 살펴봅니다.

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힐스테이트 구리역 모집공고문

2022000074 힐스테이트 구리역 입주자모집공고문.pdf

0.89MB

모집공고문 첫장입니다.

구리역 힐스테이트 견본주택/모델하우스 관람 예약이 가능하군요. 당첨자에 한해서란 내용이 있고 vr로 관람이 가능합니다.

언급한 구리시는 투기과열지구이며 구리시에서 2년을 거주한 분이 우선권을 가집니다. 당해 100%매물이란 내용이 나와 있구요.

1순위 요건 등 나와있는데, 1순위가 중요한게 아닙니다. 1순위는 당연히 되어야 하는 조건이며 이런 조건인 분은 수도권만 수백만~수천만명입니다.

기타지역자가 2순위라 생각하시는 분이 있는데요...기타지역도 1순위어야 합니다. 물론 기타지역 1순위는 일반공급 지원은 못할것이란 말씀을 드렸구요. 재당첨제한은 투기과열지구이므로 10년입니다.

전매제한은 특공 5년, 일반공급의 경우 이곳이 입주가 2년 3개월 뒤이므로 등기후 가능하나, 사실상 양도세로 인해 2년 거주하고 매매해야 할것이구요.

분양가상한제 지역이 아닌만큼 실거주 의무 등은 붙지 않습니다. 전세 등 그러한 제약은 크게 없다고 보는게 맞을것 같구요.

공급금액 및 일정입니다.

​계약금은 10% 납부 후 1달 후 10%로 총 20%입니다. 한번에 20%와, 10%+10%인점은 체감상 다르구요.

84타입 기준 대지비와 건축비를 보니... 건축비가 상당히 고가에 속합니다.그래서 분양가는 조금 부담스러운 금액으로 나온 것이라 볼 수 있네요.

힐스테이트 브랜드는 발코니 확장비를 늘 유심히봐야하는데요.

구리역 힐스테이트 확장비는 과도하게 책정되진 않았습니다. 물론 타 매물 보단 비싼건 맞지만 힐스테이트에서 전 타입 2천만원 이하의 발코니 확장비란건 저렴하다 볼 수 있네요.

 

민간분양 신혼특공 소득기준도 50%, 20%, 30%로 소득초과자 기준은 반영되어 있구요.

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민간분양 생애최초 역시도 1인가구 등 반영되어 있습니다.

59타입이 있기 때문에 그곳 생애최초 경쟁률은 정말 압도적으로 높을 수 밖에 없을 것이구요. 1인가구 생초만 하더라도 수천명 이상 지원할 것임은 분명합니다.

이들은 가장 후순위로 부여되기 때문에 이곳에 1인가구 생애최초로 계약하는 분들은 많아야 1~2명 일수 밖에 없을 것 같네요.

추후 힐스테이트 구리역 평면도와 청약전략 등에 대한 분석을 하도록 하겠습니다.

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도전여부?예상결과? 고분양가? 

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서울이 아니지만 사실 서울생활권으로 분류되는 구리역 초역세권에 1군 브랜드 중 1군이라는 점에서.. 매우 높은 경쟁률이 기록될 것이구요...

오랜기간 동안 연기된 만큼 높은 분양가가 책정되었다고 볼 수 있습니다. 최근 부동산 시장이 흔들리고 있단 점에서 이 정도 분양가에 도전을 꺼리고 있는 분들은 있겠지만....

결과는 뻔합니다.

구리시 당해 100%이며 구리시에서 정말 오랜만에 나온 매물이기에 고가점자 통장이 쏟아질 것이구요. 구리시 지원자가 적은편이라 구리시 거주자이면서 특공자격이 되는 분들은 큰 기회입니다.

그리고 59타입이 있기에 1인가구 생초로 인해, 생초 지원자는 압도적으로 쏠릴 것이며, 선호하는 84타입 갯수가 적은만큼 경쟁률은 매우 높겠지요.

분양가가 다소 높다는 건 그만큼 고스펙 경쟁자가 줄어들기에 본인 스펙이 낮다면 기회라 생각하고 도전해야 할 곳임은 분명합니다.

계산기 두드려본다음, 자금력이 가능하다면 도전을 꺼릴 필요는 없습니다.

구리 당해거주자 중 고스펙이 아니면 당첨이 어렵기도 하니까요.


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