소사역 힐스테이트 분양가 모집공고 분석(고분양가?! 도전여부?!)

소사역 힐스테이트란 주제로 말씀드리려고 하는데요.

 

위와 같이 힐스테이트 소사역이 지난주 12/2에 나왔습니다. 특별공급 12/13(월)을 시작으로 진행이 됩니다.

많은 부천거주자분들이 기다려왔던 매물이며, 꽤 오랜 시간 분양연기를 하면서 이번에 나왔구요. 분양가에 대한 이야기가 상당히 많았습니다. 그만큼 실망도 컸을것 같습니다.

소사역 힐스테이트 분양가가 예상 이상으로 높았기 때문입니다.

84타입 기준 8억중반 분양가입니다. 소사역 초역세권이긴 하나 주상복합임에도 불구하고 정말 부담스러운 분양가로 책정이 되었습니다.

입주도 25년 6월로 주상복합이라는 점 때문에 공사기간이 매우 긴것같네요. 이미 땅을 고른지는 한참되었고 펜스까지 쳐있는 상황임에도 주상복합이다보니 공사기간이 일반아파트보다 훨씬 오래걸립니다.

 

공공택지가 아니다보니 신혼부부와 생애최초 비율은 큰 차이를 보이고 있습니다. 갯수가 저렇게 차이가 난다고 해서 부천시 당해 무자녀가 도전할때는 신혼특공으로 하시면 안되며 생애최초 자격이 안되는 분만 생애최초로 하셔야겠지요.

 

기타지역자들은 택1 과는 무관합니다. 편한데로 하시면 됩니다. 해당지역 부천 당해 100%매물이기에 택1 문제가 아니니까요.

소사역 힐스테이트 모집공고문 주요내용을 살펴보겠습니다.

 

부천은 투기과열지구가 아닙니다. 그리고 이곳이 분양가상한제도 아닌만큼 분양가도 영향이 있었던 것 같구요.

 

둘다 아니므로 재당첨제한은 7년으로 비교적 짧은 편이구요.

 

전매제한이 소유권이전등기일까지이므로 역시 길지 않습니다. 최근 불법전매 등으로 이미 입주한 신규아파트임에도 줍줍 물량이 나오고 있습니다. 산성역 포레스티아가 이번주 성남거주자에게 소수 물량 풀렸는데요.. 불법전매, 부정청약 이런거 절대 하시면 안되겠죠?

소사역 힐스테이트의 계약금은 10%입니다. 분양가 대비 부담이 없는 편이구요. 다만 왜 고분양가로 나왔는지 위 항목을 살펴보면 알수 있을것 같습니다.

고분양가?? 맞습니다. 건축비를 이 정도 잡았다는건 기존 다른 매물 건축비의 2배 이상 책정했습니다.

사실 분양가에 큰 영향을 미치는 것은 대지비 입니다. 이곳 대지비는 수도권 지역치고는 저렴한 편입니다. 주상복합이니 사실 면적이 좁기에 대지비가 비쌀수가 없겠죠...

일반적인 건축비가 84타입 기준 2억 후반내 책정되는데... 소사역 힐스테이트는 84저층기준 건축비만 6억 내외로 나왔네요...

올해 서울에서 나온 20평형 9억을 초과하는래미안 원베일리 보다 훨씬 건축비가 비쌉니다. 래미안 원베일리의 경우 30평 기준 4억 이내였으니까요....거기보다 훨씬 비싸게 책정한 것이며 북수원자이 역시 대지비에 비해 건축비가 3배 정도 비싼 것으로 기억하는데 그 이후로 처음입니다. 소사역 힐스테이트는 주상복합임에도 더 높게 책정했네요.

초역세권+1군브랜드 장점이 있지만 위의 2446만원 평당가는 부담스러운게 사실이구요.

조금 더 낮춰 책정했다면 좋았겠지만....이런 분양가가 나온것이 누군가에겐 큰 기회가 될 수 있습니다. 고스펙자들이 많이 포기할 것이기 때문입니다.

신혼특공 역시 소득초과자 등 적용이 되지 않았습니다.

생초 역시 마찬가지구요.

분양가와 발코니 확장비는 같이 살펴보셔야 하는데요...

제가 분석한 힐스테이트 중 발코니 확장비가 저렴했던 곳은 1군데(?기억이 잘안남) 외 모두 너무 높았구요.

이번에도 위처럼 예외가 아니네요. 84기준 평균 4천만원이 훌쩍넘습니다. 몇일전 살펴본 동탄2신도시 A62호반써밋 발코니 확장비의 10배 이구요.

비슷한 인기브랜드 자이는 일반적인 발코니 확장비인 경우가 많은데 힐스테이트는 대다수 이렇게 발코니 확장비가 부담스러웠던것 같네요.

​이상 소사역 힐스테이트 모집공고 주요내용을 살펴보았습니다.

추후 기회가 되면 소사역 힐스테이트 평면도 등을 살펴보며 마무리 말씀을 드리겠습니다.

 

힐스테이트 소사역?! 고분양가??? 청약 도전 패스?

매물이 나온다면 가장 먼저 고려해야 할 것이 이곳에 도전할지 패스할지 입니다. 자금이 될 경우 더더욱 고민을 하실 수 밖에 없는데요...

그러기 위해선 본인 직장거리, 목표 등 여러가지 살펴봐야겠지만 그것보다 중요한 것은 본인스펙을 잘 따져봐야 합니다.

당해 2자녀 이상 스펙이신 분들, 그리고 다자녀 70점이상, 노부모 50점 중후반대 등등은 본인스펙이 높은 편이기에 더더욱 신중히 생각하셔야 겠구요.

그보다 낮은 스펙인 분들은 자금이 되고 이곳을 애초부터 관심있게 보신 분이라면 분양가가 높게 나온것을 기회로 삼아서 도전을 하거나 과감히 포기하셔야 합니다.

스펙이 높은 분들은 조금 더 기다리더라도 더 가치가 높은곳에서도 당첨에 유리하지만, 스펙이 낮은 분들은 다음에 더 가치높은게 나온다면 더더욱 당첨이 어렵기에 이번 고분양가로 나온 이곳이 기회이기 때문입니다.

고분양가인만큼 나보다 스펙이 높은자들이 많이 빠져나갈 수 있을것이기에 기회로 삼으셔야 합니다.

일반공급 역시 마찬가지죠.

이곳이 조금 저렴히 나왔다면 대다수 60점 이상 컷을 기록할 수 있었겠지만....

부천시 당해 매물인만큼 그리고 고분양가인만큼 가점컷은 많이 낮아질 것이라 봅니다. 이것이 누군가에겐 기회는 되겠지요.

더군다나 투기과열지구가 아닌만큼 25%추첨제가 있기에 신중히 고민하시고 도전하셔야 할 것이구요.

아무리 고분양가라 할지라도 기타지역자가 일반공급에 도전할 일은 없을것 같구요.

특공 생초 등 특공 택1 문제에 대해서도 예상을 잘 해보셔야 합니다.

앞서 언급드린바데로 부천시 2자녀(우선소득) 분들은 고분양가인만큼 당첨이 어렵지 않을것이기에 신중히 고려하셔야 할 상황인것 같구요.

부천시 1자녀 분들도 신혼특공으로 충분히 당첨을 노려볼만할 것이라 봅니다.

당연히 무자녀라면 생애최초를 하는게 맞고 신특을 고려하시면 안되겠죠...

당해 무자녀 신특은 기타지역 1자녀에게도 밀립니다. 이점을 기억하셔야 하구요...

 당해 1자녀 인분들이 신혼특공, 생초를 고려할 순 있지만 무자녀는 고려대상이 아닙니다.

그럼 기타지역자가 이곳을 노릴 경우는 어떤 선택을 해야할까요? 처음 언급드린것과 같이 고민하실 필요가 없습니다.

 힐스테이트 소사역은 대규모택지가 아니므로 부천시 100%우선매물이므로 선택 고민을 할 필요없습니다.

신특, 생초 둘다 확률적으로 같다 보시면 됩니다. 편한걸로 지원하시면 됩니다.

당해 100%매물은 신혼특공 기타지역 3자녀도 당해 1자녀 이길수 없습니다.

역시 기타지역 생초지원자는 당해 생초지원자를 이길 수 없습니다.

예비 등 천운으로 앞순번 당첨 내지는 기관특공 미달 등을 노려야 합니다.

이 말이 이해가 안된다면 청약 공부 다시 꼭 하셔야 합니다.

제가 상담드리는 분들은 대다수 위 내용을 잘 모르시는 분들이 많습니다.

 어떤 선택을 해야할지, 타입선택 결과 예상 등등, 이론적인 내용은 일부 알긴 하지만, 본인 상황에 맞게 도전하지 못하기에 아래처럼 맞춤형 청약컨설팅을 하고 있습니다.

 

이러한 컨설팅이 꼭 필요한 분들만 아래 링크를 참고해주시기 바랍니다.

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