하남교산a2 사전청약과 3차사전청약(평면도 분석 청약전략??)

하남교산 사전청약 포함 3기신도시에 대한 주제로 말씀드리려고 하는데요.

아래와 같이 3차지구 입주자모집공고가 11.18에 나왔기에 파일을 첨부합니다.

 

2021년 사전청약 3차지구 입주자모집공고문_공공분양.hwp

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위 내용 처럼 11.18 모집공고이며 중복, 교차청약시 모두 부적격된다고 나와있습니다.

 

그만큼 3기신도시 접수하는데 있어서도 유의해야 하며 택1 등의 상황이 생길 수 있습니다.

 

3차 사전청약지는 아래와 같으며, 하남교산과 과천주암 위주로 살펴보겠습니다.

위처럼 양주회천과 하남교산은 모두 신희타가 없는 일반물량입니다. 모두 대규모 택지이므로 당해 100%매물이 아니구요.

위처럼 하남교산, 과천주암의 본청약시기는 약3년뒤에 있습니다. 입주가 아닙니다. 양주회천은 이미 터가 닦여 있는지 1년내로 본 청약이 시작이네요.

 

요즘 분양하는 일반 분양매물은 입주가 저 시기인데요....입주가 아닌 본 청약 시작 후 입주는 3년은 족히 걸린다 봐야할 것이기에....

입주는 아무리 일러도 26년말에서 27년초가 될듯하구요. 아무리 상급지, 분양가가 생각보다 저렴하다 할지라도 입주가 최소 6년이상 걸린다면 진지하게 고민해보셔야 합니다. 주변에 2~3년내 입주하는 좋은 매물들 널려 있거든요. 절대 3기신도시만을 바라보시다간 후회하실 수 있습니다.

 

전 컨설팅을 드릴때 3기신도시에 대한 조언을 항상 드리는 이유는 위와 같은 큰 리스크가 있기 때문입니다. 

아래는 본 분양가아닌 추정분양가 입니다.

 

많은 분들의 우려보단 하남교산 a2 분양가는 낮게 책정되었습니다. 25평형이 5억이 안되므로 평당 2천 언더에서 나왔구요. 가장 아쉬운 점은 59이하 타입 밖에 없다는 것입니다.

신혼희망타운이 없음에도 모두 50타입대가 나온것은 아쉽네요. 분양가가 저렴하다곤 하나 사실 입주가 늦은 만큼 그만한 장점이 있는지도 모르겠네요.

더샵 하남에디피스가 최근에 분양했고 3기보다 조금 저렴하긴 했습니다. 어떤 유튜브를 보니 하남에디피스 보다 저렴하게 나왔단 말도 있는데,,,

더샵 하남에디피스는 면적이 클수록 평단가가 많이 비쌌을 뿐 59타입은 4억8천가량 했으니까요. 더군다나 발코니 확장비가 너무나도 저렴했고 입주도 24년 3월이기에 이곳 하남교산 신도시보다 많은 장점이 있습니다.

그렇긴 하지만 하남교산 신도시도 좋은 위치에 있고 10여년 뒤라면 가치적으로 봤을때 충분히 괜찮다 생각이 들구요.

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1115세대 규모에 59타입이 가장 큰 비중을 차지하네요. 그나마 다행스러운 부분이구요. 경쟁은 보나마나 59타입이 가장 높을 듯합니다. 크기가 거의 동일한 55, 58타입이 세대수가 매우 적은만큼 높을 수도 있을텐데 그렇진 않을 것 같구요.

평면도는 아래와 같습니다.

 

55타입 배치도가 참 독특하네요.  판상형 맞통풍으로 설계가 가능했는데 주방배치를 독특하게 뺐구요. ​59B타입 역시 비선호타입이긴 한데 또 다른 장점도 보이구요.

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과천주암으로 넘어가겠습니다. 과천주암의 경우 34평형이 9억언더이므로 평당 2600대로 나온듯하네요.

작년 10월에 분양한 과천지식정보타운 3곳보단 훨씬 비싸고, 최근 공공분양이었던 과천 린파밀리에 보다 조금 더 비쌉니다. 추정분양가이므로 사실 본 청약땐 더 높아질 수 있겠지요.

​7년 정도는 족히 기다려야 하는 큰 단점이 있는데.. 그런 점에선 아쉽다 생각이 드나 그럼에도 84타입이면서 117가구인지라 많이 몰릴것은 분명합니다.

 

114개 모두 많은 분들이 선호하는 84타입인지라 이곳 경쟁은 매우 치열할 것으로 보입니다.

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과천 주암 84타입은 AB둘로 나뉘며 모두 4베이 판상형에 평면도도 잘 뽑았다 보이구요. 알파룸 유무로 AB가 나뉘게 되는군요.

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과천주암은 서초생활권이라 불러도 좋을 만큼 물리적인 거리는 서초구와 매우 가깝습니다. 그만큼 상급지에 위치해 있고 그럼에 따라 분양가가 매우 높게 나오리라고 예측이 될 수 밖에 없었지요.입주만 조금 빠르다면 위 분양가도 매력적일 수 있는데 입주가 너무 늦으니 많이 아쉽다 생각이 드네요.

과천시 당해 100%인만큼 과천시민이라면 충분히 기대를 걸어도 되겠지요.

그외,

양주회천은 서울과의 접근성이 가장 어려운 만큼 이러한 곳에 특공이나 통장스펙이 높은 통장을 절대 쓰실 필요가 없다는 것이 제 생각이구요.

계약을 안하면 상관이 없지만 사전청약에 당첨되면 다른 사전청약은 지원할 수 없기에 이부분도 고려하셔야겠지요

시흥하중은 모두 당해 100%이며, 신혼희망타운이란 점 또 체크하셔야 합니다.


하남 교산 a2 사전청약 도전여부, 그리고 청약 전략은 어떻게 세워야 할지에 대해 간단히 마무리 하겠습니다.

3차 사전청약지 중 가장 치열한 경쟁을 할 곳은 바로 하남교산입니다.

3기신도시 선호도 중 부동의 1위를 계속 유지한 곳이 하남교산이고, 추정분양가이긴 하지만 최근 발표나온 곳에 비해 부당하지 않은 분양가 임을 바라본다면 엄청난 경쟁이 되리라 예상해봅니다.

서울, 경기도에 거주하시는 분들 중직장생활권이 서부권이 아니라면 그리고 84타입만을 고려하시는 분이 아니라면 하남교산만을 고려하실 듯 하구요.

같은 차수인 보다 상급지인 과천의 경우는 당해 100%이기도 합니다..

하남교산에 84 등을 고려하셨던분들이라면 59이하타입만 있기에 패스가 맞지만 그렇지 않은 분들은 충분히 넣어볼만한 가치가 있는곳이란 판단이 들구요. 

하남시청과 인접한 곳이며 위 지역이 모두 개발할 곳이기에 입주가 늦은 만큼 10년뒤면 모든게 신도시화가 되어 있을 것이구요.
즉 이곳을 넣으신다면 당첨을 기대하고 넣으시기 보단 지원은 하시되 주위 매물에 계속 관심을 가지고 도전해야 합니다.

5개의 타입이 있고 59타입으로 갈수록 경쟁이 치열할 것이며 커트라인 등이 높을 수 밖에 없기에 내 상황에 맞게 전략적으로 지원하시는 것이 맞습니다.

신특 등 점수계산은 공공분양은 13점만점이므로, 59타입 두 곳은 최소 11점 이상이어야 당첨가능성이 높아질듯하구요.

 

11점 이상 점수가 되는 스펙이라면 사실 하향지원해서 넣긴 입주가 매우 늦은 곳인만큼 하향지원해서 당첨되는건 아쉽다 생각이 들수도 있습니다.

그 이하 가점이나 생초 등 경쟁력이 낮은 특공으로는 조금 하향지원하는것이 전략일 수 있습니다.

당첨가능성 보단 내가 원하는 곳을 생각하신다면 소신지원을 하는게 맞구요.

항상 매물과 분양가를 비교해보며, 내 스펙, 목표 등을 고려해서 전략적으로 접근을 해야하며, 당첨만을 바라보고 도전하시는것 보단 여러가지 상황을 고려해서 접근하시길 권해드립니다.

저는 지원하려는 분들 상황에 맞는 청약전략을 세워드리고 있습니다. 어떻게 하면 현 상황에서 내 경쟁력 대비 가장 이상적인 전략이 무엇인지, 

자금, 스펙, 상황, 목표, 직장과의 거리 등을 고려하여 1:1 맞춤식 컨설팅을 하고 있기에 이러한 컨설팅이 꼭 필요하신 분이라면 아래링크를 참고해주시기 바랍니다.

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