운정신도시 푸르지오 파르세나 분양가 모집공고 청약분석(GTX거리, 가치는??

운정신도시 푸르지오 파르세나란 주제로 말씀드리려고 하는데요.

운정신도시 푸르지오 파르세나는 무려 1745세대를 공급하는 대규모 단지이며, 1군건설사에서 분양하는 매물입니다.

모집공고는 지난 주 금요일인 10.22에 나왔구요. 특별공급이 다음주 월요일인 11.1부터 접수시작입니다.

11월 1일부터 해당지역인 파주 외 기타경기, 기타지역 지원가능하며 11월 2일 역시도 모든 수도권 거주자는 동시청약을 합니다.

파주운정신도시는 대규모 택지개발지구로 파주시 당해 우선 30%공급이며 기타경기 20%, 나머지 50%를 후공급합니다.

그렇기에 기타지역자들도 많이 관심을 가지는 곳이기도 하며 그만큼 경쟁률, 가점컷이 올가가겠지요.

여러 장점과 단점이 있지만 무엇볻다 대단지이기에 충분히 도전할만한 가치가 있다고 보이구요. 정신도시 푸르지오 파르세나 분양가는 아래와 같습니다.

84기즌 4억중반 정도입니다. 59타입의 경우는 3억초중반입니다.

확실히 수도권 지역 중 저렴한 편에 속하며 더 눈에 띄는 것은 이곳은 후분양이므로 입주가 얼마남지 않았습니다. 내년 8월이라 지금 골조공사는 끝났고 도색까지 부분완료되었다고 알고 있습니다.

그렇기에 실제 분양가도 부담되지 않는 금액이고 후분양임에도 저렇게 책정되었다는 건 분명히 장점이 될 수 있습니다.입주가 빠르다보니 자금마련까지는 조금 빠듯할 순 있지만 중도금 이자가 타 매물에 비해 매우 적기도 하니까요.

이 매물의 장점은 대단지에 1군 브랜드, 입주가 빠르다는 점, 주변 시세대비 가치는 있는 후분양매물이란 점입니다.

아무래도 가장 큰 단점은 GTX와의 거리일 것입니다.

가치를 따져봤을때 파주운정신도시에서 가장 중요한 부분은 GTX위치인데 도보상으로는 불가능한 거리입니다. GTX예정역을 기준으로 대략적인 직선거리를 계산해봤을때도 2.5km정도로 나오네요.

도보로 환산한다면 아무래도 40분 이상은 걸릴수 밖에 없을 것 같습니다. 버스로 3~4곳 정도는 거친다음 환승이 가능할 것입니다.

아래처럼 3기신도시로 나온 A20, A21, A23은 모두 GTX예정역 역세권에 위치하고 있는 장점이 있으니 비교하자면 아무래도 파르세나의 가치가 떨어지긴 할 것입니다.

하지만 무엇보다 입주가 빠르다는건 대다수에게 장점으로 작용할 것이구요.

3기신도시 임에도 입주가 타 3기신도시 보다 빠른 A20, A21, A23에 당첨이 유력한 스펙이라면 푸르지오 파르세나는 필히 패스해야 합니다.

하지만 대다수 신특1자녀 이하나, 생초지원자, 노부모 특공 경쟁력이 낮은분들 위주는 3기신도시에만 올인하는 계획을 세워선 안됩니다. 아무리 파주시 당해지원자로 분류된다 할지라도 3기신도시 경쟁률이 높아 치열하기 때문에  스펙이 낮다면 그곳은 떨어질 가능성이 대단히 높으니까요. 

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위처럼 59타입 4개와 84타입 4개가 있습니다. 타입선택이 너무나도 중요하겠지요.
대규모택지인만큼 생초물량도 꽤나 많은 편입니다.

 

최근 네이버 등 광고에 이곳 푸르지오 파르세나 광고가 많은 만큼 확실히 가치가 대단히 높은 곳은 아닙니다. 인기매물은 광고할 필요가 전혀 없으니까요.

분명 59타입 일부는 다자녀특공에서는 미달이 나올 것 같습니다. 아무리 수도권 모두에게 배정되는 물량이 있는 대규모택지이나 공급갯수가 많은 만큼 특공에서는 일부 미달이 나올 것으로 보이구요.

84타입에서는 기관특공을 제외하면 미달이 없을것 같네요. 아무래도 59와 84타입이 나뉘어 있을때는 84에 몰릴 수 밖에 없을 것입니다. 서울 등 84타입이 9억이 넘지 않는한 1억가량 비싸다고 선호하는 84타입대신 59타입에 지원하는 분들은 극소수 일테니까요.

 

더군다나 신특 2자녀, 다자녀 등 스펙이 높은분들이 굳이 하향지원을 할만한 가치가 대단히 높은 매물도 아니기에 84의 경쟁률이 높을것임은 당연합니다. 내 상황에 따라 전략적으로 지원해야 할 것입니다.

모집공고문 내용을 살펴보겠습니다. 모집공고문 내용은 상세하기에 간략한 정보만 살펴보시면 됩니다.

첫 장 내용처럼 모집공고일은 10.22로 모든 기준은 이 모집공고 기준입니다. 그리고 이곳은 투기과열지구가 아니기에 59, 84타입 모두 추첨제가 있습니다.
위 내용처럼 1주택이상을 소유한 자는 1순위 가점제 청약이 불가하다 되어 있습니다.

추첨제가 있지만 1주택자는 가점제 청약이 불가하기에 처분서약을 할 경우에만 추첨제로 참여가능합니다.

예를들어, 1주택자인데 저는 20점이예요...하시는 분들이 많은데. 모든 매물에 1주택자는 가점이 0점이라고 보셔야 하며 추첨제로만 참여가능합니다.

 

즉 추첨이 없는 곳은 지원해봐야 의미가 없다는 것이며 이 곳은 59와 84모두 25%추첨제가 있기에 1주택자도 처분서약을 하면 당첨가능성이 생깁니다.

대규모택지이므로 파주시 1년당해 30%우선공급이며, 기타경기는 6개월이상 거주여야 20%공급에 배정됩니다. 최종 50%는 기타지역과 같이 경합하게 되겠지요.

재당첨제한은 이곳이 투기과열지구가 아닌 조정지역이나 분양가상한제 적용 매물이기에 10년제한입니다.

분상제가 들어간다면 아무래도 입주시 전세 내는것도 매우 어렵습니다. 투기목적을로 청약을 사실 금하는 시기이므로, 분양가 상한제가 들어간 규제지역은 첫 입주를 생각하고 도전하셔야 합니다.

중도금대출을 아예 받지 않는다면 문제가 없으나 대다수 중도금대출을 받을 생각하고 전세줄 생각을 하는데... 지금은 제한이 많이 있어 대다수 어렵습니다.

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기본적인 특공 자격요건입니다.

공공분양이 아닌 민간분양이므로 횟수가 아닌 개월수입니다. 다자녀, 신특은 6개월 이상, 노부모/생초는 24개월이상이란 점입니다. 세대주 요건도 있는 것도 있고 세대원이 가능한 것도 있으니 유형별로 잘 살펴봐야겠지요.

전매제한은 길지 않습니다.

소유권 이전 등기일이라 되어 있으니 등기이후 전매가능하나 양도세 감안하면 2년은 거주 후 정리하는게 바람직해보입니다.

중요한 공급금액 및 납부일정인데 이곳은 특이하게 후분양이므로 중도금 대출 일정 비율이 타 매물과 전혀 다릅니다.

​우선 계약금은 10%납부해야하구요. 1차 중도금일정이 약 2달뒤 10%납부해야 하는데 조정지역은 60%중도금대출 중 10%는 자납을 해야하기에, 1차를 자납을 해야하는게 맞을 것입니다.

1차 중도금만 10%이니까요.

그럼 계약금 10%납부 후, 2달 뒤 다시 10%납입을 하셔야 합니다.

나머지 중도금은 25%씩 2회차 총 50% 은행에서 중도금 대출을 받을 수 있을 것입니다. 간혹 금융시장 불안으로 중도금대출이 안나올 경우 자력으로 납부해야합니다...란 문구가 있거나 누군가 그렇게 이야기를 한다고 하면...
가볍게 무시하세요. 이제는 모든 분양매물에 의무적으로 나오는 문구인데, 그 걱정을 하면 앞으로 청약을 넣을 수 있는 매물은 없을 것입니다. 뭐든 방법이 있으니 너무 겁먹을 필요는 없습니다.

후분양이라 그런지 건축비도 비싼편은 아니며, 토지비도 싸게 낙찰을 받은것 같습니다.

발코니 확장비 역시 59타입은 5백선, 84타입은 8백선이 평균인듯하네요. 계약금은 고작 10%만 들어가니 부담되는 금액이 아니고 전반적으로 평균에 비해 저렴한 것이 맞구요.
나머지 옵션 등은 생략하고 마무리하겠습니다.

평면도 등 세부 타입비교 등은 추후에 다시 다뤄보겠습니다.

매물을 보실때 주변 시세, 이곳의 가치도 생각해야 하고, 나머지 나의 스펙, 경쟁력, 직장, 실거주 하기 괜찮은 위치인지 꼼꼼히 따져가며 도전해야 합니다.

내 스펙이 높고 당첨가능성이 높다면 아무래도 여러 장점이 있지만 푸르지오 파르세나 정도의 매물은 패스해야 하는게 맞구요.

그게 아니라면 여러 상황을 고려해서 입주하는데 문제가 없다면 꼭 도전해야 하는 매물입니다.

그러한 판단을 하는게 쉽지 않고 청약에 도전할때 꼭 알아야 하는 내용을 잘 모르는 분들이 많기에

데이터와 확률, 당첨가능성 위주로 지원자 분 상황에 맞게 상담을 드리고 있구요..
매물 도전할때 매물선택, 타입선택 등등도 너무 중요한 문제이니 모두 다루고 있습니다.
어떻게 하면 현 상황에서 내 경쟁력 대비 가장 이상적인 전략이 무엇인지, 

자금, 스펙, 상황, 목표, 직장과의 거리 등을 고려하여 1:1 맞춤식 컨설팅을 하고 있으니 그러한 컨설팅이 꼭 필요한 분만 아래링크를 참고해주시기 바랍니다.

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