무주택으로 만들고 청약을 준비하자(흔히하는 실수들)

무주택으로 만들고 청약을 준비하자(흔히하는 실수들)

30대 유주택자?. 청약을 하려거든 집부터 팔아라.

 

-일단 급하게 구축 아파트를 샀습니다. 그 후 ‘새집에 한번 살아보고 싶다’고 생각이 바뀌어 청약을 알아보고 있습니다. 어떻게 움직여야 할까요?

▶일단 주택을 구입했으면 무주택 기간은 상당히 손해를 봅니다. 만 30세 이전이면 상관없겠지만 청약으로 주택 구입계획이 있다면 가능한 임대로 사는 게 낫습니다. 또 자기 자격 요건을 먼저 정확히 알아야 합니다. 예를 들어 내가 신혼 특별공급(특공)인지, 노부모부양자 특공인지, 오로지 일반청약을 해야 하는지를요. 그러고 나서 당첨 확률을 높이는 게 필요하죠. 무주택 기간과 청약통장 가입 기간은 시간에 따라 늘어나는 것이니 부양가족을 늘릴 수 있도록 자녀계획을 세우는 게 필요하죠.

-지금은 지방에 살고 있는데 수도권 아파트 청약을 넣고 싶습니다.

▶관심지역 청약 조건을 알아야 합니다. 수도권 투기과열지구는 거주 요건이 1년에서 2년으로 늘어났습니다. 그 지역에서 정말 살고 싶다면 미리 가서 임대라도 살아야죠. 갑자기 살고 싶다고 되는 게 아니라서 그 지역 예치금은 얼마인지 등을 알고 조건을 맞춰놓아야 합니다. 그리고 수도권과 광역시는 추첨제 대상에서 75%를 무주택자 우선으로 하고, 25%를 다시 무주택자와 기존 주택을 처분하기로 한 1주택자로 합니다. 즉, 규제지역에서 1주택자는 당첨 확률이 거의 없어요. 집을 팔고 무주택자가 돼야 가능성이 생깁니다.

 

오락가락 무주택 기간 산정 기준…‘돌싱’은 어떻게?
-신혼부부 특별공급으로 청약하려고 합니다. 무주택 기간 계산 시작점은 언제부터인가요?

▶예전에는 ‘신혼 특공’으로 A단지 청약을 하려면 A단지 입주일 기준으로 무주택이면 청약할 수 있었습니다. 그런데 지난해부터 혼인신고일로부터 계속 무주택이어야 하는 것으로 바뀌었어요. 대신 경과 규정을 뒀습니다. 지금은 무주택인데 예전에 주택을 소유했었더라도 매각을 하고 2년이 지나면 2순위 자격을 줍니다. 둘 중 어느 하나도 아닌데 청약하면 부적격이 됩니다.

-노부모부양자 특별공급에서는 60세 넘은 부모님의 주택 소유 여부도 무주택 기간 산정에 들어가나요?

▶일반청약에선 부모님이 만 60세 이상이면 부모님 소유 주택을 무주택으로 간주해줍니다. 반면 ‘노부모부양자 특공’에서는 만 60세 이상이라도 집이 있으면 그냥 1주택입니다. 예컨대 청약자와 배우자는 무주택 기간이 10년이었는데, 부모님이 집을 가지고 있다가 지난해에 팔았다면 결과적으로 무주택 기간은 1년만 인정됩니다.

-이혼하면 무주택 기간 산정은 어떻게 하나요?

▶A와 B가 부부인데, A명의로 된 집이 있었습니다. B가 만 28세에 결혼하고 40세에 이혼했다고 가정해봅시다. B는 법률상 이혼 처리가 끝난 후 무주택 기간 12년을 인정받게 됩니다. 이혼하더라도 최초 혼인신고일이 만 30세 이전이라면 이를 고려합니다. 참고로 이혼과 관련해 한 가지 더 알아둬야 할 점이 있습니다. 결혼했다가 이혼하고 돌아온(돌싱) 자녀는 부양가족에 포함되지 않습니다. 부양가족은 ‘미혼 자녀’로 정하고 있습니다.

 

청약, 어차피 안 될 것 같은데 유지해야 할지 고민입니다
-‘딩크족(DINK·무자녀 맞벌이부부)’입니다. 사실상 청약 당첨 가능성이 없는 것 아닐까요?

▶나중을 위해 (청약통장을) 유지할 것을 조언합니다. 제도라는 게 지금은 없던 규제도 계속 겹겹이 만들지만, 나중에는 하나씩 풀어질 수도 있으니까요. 어차피 청약통장은 두 개도 가질 수 없으니 예금 들어놨다고 생각하고 통장 가입 기간이라도 만점을 만들어 놓으세요. 자녀는 출산이지만, 부모님은 끌어올 수 있으니까요. 결혼하면 양가 부모님 4명이 생기잖아요.

 

-서울에서 아파트 말고 상대적으로 저렴한 빌라를 구입하는 건 어떨까요?

▶나의 주거생활의 편안함이 목적이냐, 아니면 재테크 수단이 더 중요하냐에 따라 다릅니다. 아파트는 감가상각은 있지만 준공 이후 10년은 상승합니다. 6~7년차에 정점이고, 그 다음에 떨어지죠. 반면 빌라는 그냥 계속 내려가요. 현재 84㎡ 빌라를 살 수 있고 66㎡ 아파트를 살 수 있다고 했을 때 나중에 가선 완전히 차이가 벌어질 수 있어요. 빌라는 그나마 전세가율이 높은 곳을 사야 상승 여력이 있습니다. 신축이고 교통이 편리한 곳이라면 투자 가치도 있다고 봅니다.

 

청약 당첨, 꺼진 불도 다시 보자
-청약 당첨되면 바로 통장 해지해도 될까요?

▶계약한 이후에 해지할 것을 권합니다. 당첨 다음날 해지해도 계약에 큰 문제는 없습니다. 그런데 가점 계산을 잘못했을 수 있잖아요. 부적격 당첨이라도 아직 해지하지 않았다면 손쉽게 계좌도 부활되고 가입 기간도 살아납니다. 그런데 해지하면 살리는 과정이 매우 복잡해집니다.

-분양권 당첨은 주택 소유로 보나요?

▶청약이 마감됐으면 미계약분을 계약했어도 분양권은 주택 수로 봅니다. 반대로, 청약이 미달이 됐으면 분양권을 주택 수로 안 봅니다. 마감은 공급가구 수 기준입니다. 예비 당첨자 수는 고려하지 않습니다. 일반분양 100가구였다면 101개 신청만 들어와도 마감단지인 것입니다. 이때 미계약분을 계약하면 분양권도 주택 소유에 들어갑니다. 즉, 아무리 자기가 ‘줍줍’했다 해도 주택을 소유한 것이 됩니다.