4차 사전청약(고양창릉,장항 등)분양가,공고분석 청약컨설팅

4차 사전청약에 대한 주제로 말씀드리려고 하는데요.

12.29 홈페이지에 위와 같이 게시되어 있습니다.

우선 공고문을 받아오도록 하겠습니다.

2021년 사전청약 4차지구 입주자모집공고문_신혼희망타운.hwp

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2021년 사전청약 4차지구 입주자모집공고문_공공분양.hwp

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신희타는 제외하고 일반 분양위주로 살펴보겠습니다.

공고문 첫장에 공급되는 지역인 왕숙, 부천대장,고양창릉, 시흥, 안산, 장항 등 많은 지역이 열거되어 있습니다.

공급규모도 가장 크구요.

이번 4차 사전청약의 가장 큰 특징은 조정지역이란 의미인데요. 안산 신길2 한곳만 제외하면 모두 조정지역입니다.

그렇기에 한곳만 제외하면 모두 당해거주기간은 1년입니다. 모두 대규모 택지다 보니 당해 100%매물은 전혀 없구요.

우측 본청약 예정시기가 이르다는 건 아무래도 입주도 이를것이며, 늦는 곳은 28년이후에 입주가 유력한 곳이겠지요.

고양장항은 빠르며(이미 논밭인곳이라), 남양주 왕숙도 토지보상이 들어가고 있는 단계이기에 조금은 빠릅니다. 다만 고양창릉 부터 시작해 나머지 지역은 2029년까지도 장담하기 어려운 지역이 많을 것이라 봅니다.

그럼 어떤 의미일까요?
이런 리스크 감당하더라도 3기신도시가 매력적이라고 생각하는 분들은 그곳만을 바라보셔야겠지만, 3기신도시는 보험용으로 둬야한다는 의미이구요. 3기 외 민간, 공공분양 모두 도전해보셔야 합니다.

3기 사전청약과 같은 공공분양은 보통 전매제한도 길고 거주의무기간 등도 있습니다.

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항상 시세에 따라 다르기에 변동이 있을수 있구요.

가장 궁금하셨을 4차사전청약 분양가입니다.

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우선 부천대장 안산장상은 59타입 단일평형이구요. 남양주 왕숙 84타입 기준 5억이 조금 안되게 책정되었고 본청약때는 5억은 될것 같구요.

3기신도시 중 하남교산 다음에 인기가 높은 고양창릉의 경우 84는 가장 비중이 적으며 6억 7천대에 형성되어 있습니다. 이것 역시 7억까지도 본청약때 반영될 수 있을것이구요. 하남교산보다도 높은 분양가입니다.

주변에 형성되어 있는 도래울 인근 시세가 매우 높거든요.... 2~3년전만 하더라도 이곳 대장인 신축아파트가 84기준 5억 내외였던게  

3기신도시 발표, 임대차3법, 창릉 gtx역 신설 등 여러 호재로 인해 추정분양가 마저 급등한것이 현실입니다.

이 부분은 돌이킬 수 없는 것이기에 결국은 수분양자가 리스크 안고 부담해야 겠지요. 이런 주변시세 대문에 하남교산보다 높게 나올 수 밖에 없었다고 보이네요.

그렇다할지라도 많은 분들이 예측했던 추정분양가보다 그렇게 높게 책정되진 않았습니다. 여러 유튜버들이 예상한 창릉 분양가는 84기준 7억을 넘게 예상했는데, 그정도까진 아니었네요.

안산, 시흥은 생략하고 장항을 살펴보겠습니다.

고양장항은 공급갯수는 그리 많진 않으나 84타입의 비중이 높습니다.

추정분양가는 84기준 5억 3~4천 구간이네요.

평당 1500이 조금 넘는 금액입니다.

장항쪽을 모르시는 분들이 많은데... 현재 고양시에서 가장 아파트가격이 높은곳이 킨텍스 부근입니다. 원시티가 실거래가가 가장 높구요.

이곳 장항은 킨텍스 gtx역에서 가깝진 않으나 이곳도 충분히 가치가 있구요. 바로 자유로 등 나갈 수 있고, 일산호수공원, 킨텍스, 이마트트레이더스, 백화점 등등 서울과 물리적 거리가 멀뿐 실거주로썬 문제가 전혀 없습니다.

올해초에 나왔던 위 이미지처럼 신혼희망타운이 지축과 같이 나왔는데... 지축보다 훨씬 저렴하게 나온만큼 이번 장항 사전청약 역시 저렴하게 나올수 밖에 없었구요.

입주시기도 빠르고, 분양가도 저렴하면서 84타입이 많이 나온만큼 매력적이지 않을까 예상합니다.

제가 만약 당첨에 근접한 고양시민이라면, 저는 장항쪽을 고려할 것 같습니다.

하지만 대다수는 창릉에 대한 관심이 많은지라 창릉을 하겠지요.

창릉은 아마 3기신도시 중 가장 늦게 입주하는 곳 중 하나일테니 20년뒤에는 입지적으로 좋은 곳임은 분명하나 너무많은 리스크를 안고 있습니다. 이 부분은 잘 판단하셔서 접근하셔야 할것 같네요.

모두 대규모 택지이므로 지역우선 공급이 3: 2: 5로 나뉩니다.

조정지역은 모두 당해 1년, 기타경기는 6개월 이런 조건이 붙구요.

소득요건 등 잘 체크하셔야 하며 최근 1인가구 미혼자 생초, 소득초과자는 민간분양 한정이므로 공공분양 당연히 없습니다.

특공은 1월 10일(월) 부터 시작하구요. 일반공급은 1.17(월)에 진행합니다.

1.18 하는 건 당첨가능성이 0이며 2순위 역시 형식상으로 있는것이니 무시하셔도 될 것이구요.

당첨자 발표는 2.17(목) 입니다.

이곳만을 기다리셨던 분들도 있을것이며 당첨이 간절하신 분들 정말 많겠지만... 3기신도시는 꼭 보험용으로 둬야 할만큼 타 분양단지 중 좋은곳 많습니다.

분양가를 보더라도 나쁘지 않은 곳이 있긴해도 로또 청약으로 불릴만큼 매력적인 곳은 없다고 봅니다. 입주리스크, 전매/실거주 의무, 타이트한 요건 등등이 많은만큼 주변을 잘 살펴보시고 하나씩 접근하시는것이 가장 이상적입니다.

이상 3기신도시 4차사전청약 분양가, 공고문에 대해 살펴보았습니다.


저는 지원하려는 분들 상황에 맞는 청약전략을 세워드리고 있습니다.

어떻게 하면 현 상황에서 내 경쟁력 대비 가장 이상적인 전략이 무엇인지,  자금, 스펙, 상황, 목표, 직장과의 거리 등을 고려하여 1:1 맞춤식 컨설팅을 하고 있습니다.

 

3기신도시 포함, 타 민간분양 등 도전하시는 분은 가장 합리적인 계획을 세워 도전하셔야 하기에 이런 컨설팅이 꼭 필요한 분들이라면 아래 링크를 참고하셔서 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

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