청약에서 말하는 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역 정리

청약에서 말하는 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역 정리

 

분양하는 단지가 어떤 규제지역에 속하는지에 따라서 추첨제와 가점제 비율이 달라집니다. 그리고 전매 제한 기간이 달라지기도 하죠. 청약에서(부동산 투자나 실거주 입장에서도 물론 중요하지만~) 위에 언급한 지역은 매우 중요합니다.

각각의 규제지역이 어떤 의미를 가지는지와 행정 구역상 어떤 지역이 어떤 규제지역에 들어가는지 살펴보도록 하겠습니다.

투기과열지구

먼저 투기과열지구에 대해서 알아보겠습니다. 투기과열지구는 주택가격이 급등하거나 주택에 대한 투기수요로 청약 경쟁이 과열되어 무주택자 등 실수요자의 내 집 마련 기회가 어려운 지역에 대하여 청약 · 전매제도 등을 강화 운영함으로써 투기를 차단하고 시장과열 현상을 완화하기 위하여 국토교통부장관 또는 시 · 도지사가 지정한 지구를 말합니다.
투기과열지구 지정요건으로는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률 · 주택가격 · 주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 다음의 어느 하나에 해당하는 곳으로 대상을 지정합니다. 아래와 같습니다.

① 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택 규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳

② 다음의 어느 하나에 해당하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳
- 주택의 분양계획이 직전월보다 30% 이상 감소한 곳
- 주택건설사업계획의 승인이나 건추허가 실적이 직전년도보다 급격하게 감소한 곳

③ 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 곳
- 시 · 도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우
- 시 · 도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우
- 해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제 1순위자에 비하여 현저하게 적은 경우

투기과열지구로 지정된 지역

서울특별시 전역(25개區) , 경기도는 광명시, 과천시, 성남시 분당구 · 수정구, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구 · 기흥구, 화성시(동탄2만 지정) , 인천광역시 연수구, 남동구, 서구 , 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구, 대구광역시 수성구, 세종특별자치시 행정중심복합도시 건설 예정지역

 

다음은 청약과열지역에 대해 알아보겠습니다. 청약과열지역은 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 잇는 지역으로 재당첨제한 또는 1순위 당첨 등이 제한됩니다. 청약하려는 주택이 청약과열지역의 주택인지 여부는 해당주택의 입주자모집 공고문에서 확인할 수 있습니다. 청약과열지역은 조정지역과는 다른 개념이며, 조정지역임에도 청약과열지역이 아니라면 아래의 제한을 받지 않을 수 있습니다. 아래의 청약자는 투기과열지구와 청약과열지역에서 공급되는 주택에 1순위로 청약할 수 없습니다.

○민영주택
- 세대주가 아닌 자
- 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자
- 2주택(청약주택이 토지임대주택인 경우에는 1주택) 이상을 소유한 세대에 속한 자
*민영주택 청약 시에는 배우자의 직계존속도 세대에 속한 포함됨.

○국민주택
- 세대주가 아닌 자
- 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원
※청약과열지역에서 공급되는 주택은 재당첨제한이 적용됩니다.
(민영주택 및 분양가상한제 미적용 주택 포함)

청약과열지역 지정요건

청약과열지역으로 지정되기 위한 요건은 다음과 같습니다.
① 직전 3개월간 주택가격상승률이 동기간 물가상승률의 1.3배를 초과
② 주택공급이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과 또는 국민주택규모 청약경쟁률은 10대 1 초과
③ 직전 3개월간 분양권 전매량이 전년동기대비 30%이상 상승
④ 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하
①의 조건은 필수로 충족하면서 ②,③,④ 중 어느 하나의 요건을 충족하면 지정할 수 있습니다.

이번에는 청약위축지역입니다. 위축지역은 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택 분양 · 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역입니다. 청약하려는 주택이 위축지역의 주택인지 여부는 해당 주택의 입주자모집공고문에서 확인할 수 있습니다.

청약위축지역 지정요건 청약위축지역을 지정하는 요건은 다음과 같습니다.
① 직전 6개월간 월평균 주택가격 상승률 1.0% 이상 하락
② 주택거래량 3개월 연속 전년 동기 대비 20% 이상 감소
③ 직전 3개월 평균 미분양주택 수가 전년동기대비 2배 이상
④ 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균이상
①번 요건은 필수이고 ②,③,④번 중 하나를 추가로 충족하면 지정할 수 있습니다.

청약과열지역과 위축지역에 대한 자세한 언급은 생략했습니다. 투기과열지구가 매우 중요하기에 내가 속한 지역, 희망하는 지역이 투기과열지구인지 조정지역인지 등이 매우 중요하기 때문입니다. 청약에서 1순위나 가점/추첨 비율을 따질 때 적용하는 규제지역으로 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역을 알아보았습니다